대항력 임차권 1.70억, 주택도시보증공사 확약으로 인수는 0원* — 주안 마인블루빌 503호

인천지방법원 2025타경514510. 인천 미추홀구 주안동 마인블루빌 5층 503호, 전유면적 44.44㎡의 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 등기 순위만 보면 단순해 보이지만, 실제 승부처는 2021.02.25 전입·점유를 시작한 임차인 하두찬입니다. 최초 말소기준권리는 2023.11.20 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 가압류이므로, 임차인의 전입·점유가 약 2년 9개월가량 앞섭니다. 임차인은 확정일자도 2021.02.15에 갖춰 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.

임차권등기에는 2021.02.06 계약과 2022.12.30 계약이 함께 기재돼 있고, 각 계약의 보증금은 모두 170,000,000원으로 표시돼 있습니다. 이는 임차인 하두찬 한 명의 임차권이므로 340,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 강제경매 신청채권자이자 임차권 말소동의 확약의 제출 주체로 표시됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준은 근저당권이 아니라 2023.11.20 가압류입니다. 이후 접수된 목포수산업협동조합 가압류, 경인서부수산업협동조합 가압류, 미추홀구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 수협은행 신탁과 2021년 일신이앤지 가압류, 국세 압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약으로 인수 해소

* 확약이 없었다면 보증금 170,000,000원이 최저가 105,000,000원보다 크므로, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 증가해 실질취득이 약 170,000,000원에 고정되는 대항력 인수형입니다. 이 리포트는 제출된 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영해 인수를 0원으로 계산했으며, 입찰 전 확약서 원문·적용 대상·말소 이행 조건을 반드시 대조해야 합니다.

③ 가격 구조 — 감정가 대비 70%, 시세 판단은 보류

감정가는 150,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 105,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 확약이 적용되는 현재 분석에서는 인수액이 0원이므로 실질취득도 최저가와 같은 105,000,000원입니다.

다만 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 리포트는 감정가와 유찰가의 관계만 비교하며, 실제 거래가격에 근거한 가격 우위·열위는 판단하지 않습니다. 오피스텔은 같은 건물 안에서도 면적·층·향·임대수익률과 관리 상태에 따라 거래가격 차이가 클 수 있어 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

총 채권액 245,257,522원 중 집행비용을 제외한 예상배당은 102,730,000원이며, 총 미배당은 142,527,522원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 170,000,000원 중 27,472,478원만 배당되는 계산이지만, 제출된 말소동의 확약을 반영하면 이 미배당액이 매수인에게 임차보증금으로 승계되는 것으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 마인블루빌 10층 건물 내 5층 503호로, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
• 주위환경. 인천석암초등학교 남측 인근이며 업무시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
• 도로·토지. 남측으로 약 12미터 내외 포장도로에 접하며, 토지는 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등에 한해 2025.08.26부터 2026.08.25까지 토지거래계약 허가구역으로 지정돼 있습니다.
• 건물 상태. 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 하두찬의 을구 1번 임차권 전체에 적용되는지, 별도의 이행 조건이나 예외가 없는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 임차권이 인수 대상으로 표시된 문구와 확약서에 따른 말소 처리 문구를 함께 확인하고, 변경된 명세서가 있는지도 점검해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 하두찬인지, 퇴거 여부와 열쇠 인도 상태, 별도 점유자가 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 마인블루빌 및 인근 오피스텔의 실제 매매·임대 가격을 대조해야 합니다.
• 관리비·공과금. 오피스텔 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 정산 항목을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 세금 배당 변수. 미추홀구와 국의 압류 이력이 있으므로 당해세 및 교부청구 내역이 실제 배당과 인도 일정에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 확약서 한 장이 더 중요하다”

이 물건의 표면 가격은 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰된 105,000,000원입니다. 그러나 권리의 본체는 보증금 170,000,000원의 대항력 임차권입니다. 확약이 없다면 최저가가 더 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득은 약 170,000,000원에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.

반대로 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 정상적으로 적용되고 이행된다면, 매수인 인수는 실질 0원으로 해소되고 실질취득은 105,000,000원으로 정리됩니다. 말소기준 이후의 가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 다만 실제 거래가격 근거가 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리 판단은 확약 조건부 합격, 가격 판단은 현장 시세 확인 후 결정. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 확약의 적용 범위와 말소 이행 가능성입니다.