인천지방법원 2025타경514525. 인천 서구 당하동 멤버스힐 105동 5층 501호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 감정가는 230,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 78,890,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 겉으로는 할인 폭이 크지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 250,000,000원 임차보증금과 말소동의 확약의 관계입니다.
2018년 농협은행 근저당권은 2022.04.28 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.12.10 강제경매개시결정입니다. 임태형은 그보다 앞선 2022.04.26 주민등록, 2022.04.28 점유개시를 갖추고 있고 확정일자도 2022.03.29이므로, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1080-17 멤버스힐 105동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 56.005㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 장동근 · 2022.04.28 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 78,890,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 원칙 인수형이지만 확약이 핵심
등기상 현재 핵심 권리는 임태형의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.10, 확정일자는 2022.03.29, 주민등록일자는 2022.04.26, 점유개시일자는 2022.04.28이며 임차보증금은 250,000,000원입니다. 강제경매개시결정 2025.12.10보다 선행하므로 확약이 없다면 매수인 인수 문제가 발생하는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임태형 제5층 제501호 56.005㎡ 전부 | 250,000,000원 | 2022.04.26 / 2022.04.28 | 2022.03.29 | 有 2024.08.23 | 有 | 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. *현재 최저가를 기준으로 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 미배당 보증금은 172,930,020원이나, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
다만 확약의 효력은 임태형 임차권에 한정됩니다. 확약 대상이 아닌 별도 권리가 있다면 그 권리까지 함께 소멸하는 것은 아니므로, 입찰 전 확약서 원문과 적용 대상의 일치를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
멤버스힐은 90세대, 사용승인일은 2017.01.09입니다. 확인되는 거래는 2건으로, 평균은 220,000,000원, 최신 거래는 2022.07의 190,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가 78,890,000원은 이 거래평균의 35.9%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 60.52㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 56.01㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 220,000,000원 |
표면상 78,890,000원은 과거 거래가격보다 크게 낮습니다. 그러나 표본이 2022년 2건에 그치고 최신 거래 역시 2022.07이므로, 이 숫자만으로 2026년 현재 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 전체 평균 220,000,000원에는 250,000,000원 거래가 포함되어 있어 평균값 하나보다 최신 거래 190,000,000원과 거래 시점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,820,020원 |
| 1. 임차인 임태형 보증금 | 250,000,000원 | 77,069,980원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임태형 보증금 중 172,930,020원이 미배당되어 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 다만 본 리포트의 실질 인수액은 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약을 반영해 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 확약 미반영 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 78,890,000원 | 172,930,020원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 55,223,000원 | 196,171,014원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 38,656,100원 | 212,439,710원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백석초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설과 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 멤버스힐은 90세대입니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 부정형 토지이고 단지형다세대주택 부지로 이용 중이며, 남측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하고, 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 이력. 현재 3회 유찰 상태이며 멤버스힐 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 임태형 임차권과 정확히 대응하는지 확인하세요.
- 실질 인수와 룰상 인수 구분. 확약 미반영 계산은 172,930,020원 인수이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 과거 거래 시점 확인. 비교 거래는 2022.04와 2022.07 두 건입니다. 현재 매도 가능 가격은 별도 확인이 필요합니다.
- 3회 유찰 이유 확인. 감정가 230,000,000원에서 78,890,000원까지 내려온 만큼, 권리 외에 물건 상태·수요·매도 가능성도 현장에서 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 대상 전체가 제5층 제501호 56.005㎡이므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “싼 최저가”보다 확약의 효력이 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 230,000,000원에서 3회 유찰되어 78,890,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 할인율이 아닙니다. 임태형의 보증금 250,000,000원 임차권이 강제경매개시결정보다 앞서기 때문에, 확약을 제외하면 현재 회차에서 172,930,020원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
반전은 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서입니다. 정확도 기준상 이 확약을 해당 임차권에 반영하면 실질 인수액은 0원, 실질취득은 현재 최저가 78,890,000원으로 봅니다. 다만 가격 비교에 쓰이는 실거래가 2022년 2건뿐이라는 점과 현재 3회 유찰이라는 사실 때문에, 과거 거래평균 대비 35.9%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 저평가를 단정할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 2026년 실제 환금가 확인입니다.
