룰상 인수 9,205만원, 확약 적용 시 실질 0원* — 당하동 멤버스힐 501호

인천지방법원 2025타경514525. 인천 서구 당하동 멤버스힐 105동 최상층 501호, 전용 56.005㎡의 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자 장동근은 2022년 5월 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 250,000,000원입니다. 이 물건은 근저당이 남아 경매로 나온 구조가 아닙니다. 과거 농협은행 근저당 184,800,000원은 2022년 4월 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.12.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

핵심은 이보다 앞선 임차권입니다. 임태형은 2022.03.29. 확정일자를 받고, 2022.04.26. 전입신고, 2022.04.28. 점유를 개시한 뒤 2024.08.23. 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 일반적인 계산으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 최저가 161,000,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 합한 총부담을 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 결론은 확약이 바꾼다

말소기준권리는 2025.12.10. 강제경매개시결정입니다. 임태형의 전입일 2022.04.26., 점유개시일 2022.04.28., 확정일자 2022.03.29.는 모두 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임태형은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 임차인으로 중복 집계된 사례가 아니며, 보증금은 250,000,000원 한 건만 계산합니다.

* 본 리포트의 “실질 인수 0원”은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정해진 조건과 절차에 따라 이행되고, 해당 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 합니다.

② 유찰해도 룰상 총부담은 크게 내려가지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 낮아질수록 배당액은 줄고 미배당 인수액은 늘어납니다. 그래서 확약을 적용하지 않은 총부담은 회차가 내려가도 보증금 250,000,000원과 집행비용을 합한 수준에서 사실상 고정됩니다.

즉 확약이 없다면 1.61억이든 1.12억이든 싸지는 구조가 아닙니다. 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 인수가 늘기 때문입니다. 반대로 확약이 유효하면 인수액이 실질 0원이므로, 현재 회차에서는 최저가 161,000,000원이 곧 권리분석상 실질취득액이 됩니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 여부에 따라 결론이 정반대다

멤버스힐 전용 56.005㎡ 비교 표본은 2건입니다. 평균 거래가는 220,000,000원이며, 최신 거래는 2022.07. 190,000,000원입니다. 현재 최저가 161,000,000원은 비교 표본 평균의 73.2%, 최신 거래의 84.7%입니다.

확약 적용 시 실질취득 161,000,000원은 최신 거래 190,000,000원보다 29,000,000원 낮아 가격 여지가 있습니다. 반면 확약 미적용 시 현재 회차 총부담 253,054,000원은 감정가 230,000,000원과 실거래 평균 220,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 최저가 자체가 아니라 확약의 확실성에 달려 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

제공된 배당 구조상 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인 우선변제에 사용됩니다. 임차인의 미배당액은 92,054,000원이며 원칙적으로 매수인 인수 대상이나, 말소동의 확약 적용 시 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택 중 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 다세대형 공동주택으로, 수요층과 환금성을 별도로 판단해야 합니다.
• 입지. 인천백석초등학교 북측 인근으로 공동주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 5층 건물의 5층으로, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 성장관리권역과 교육환경보호구역에 포함 또는 저촉되고, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 토지지표. 대지 전체 면적 2,716.4㎡, 공시지가 1,440,000원/㎡이며 평지의 부정형 토지입니다.
• 환금성. 멤버스힐은 90세대·2017년 준공 단지입니다. 비교 실거래가 2건에 불과하고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.2회, 매각률은 0.0%로 나타나 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 말소 대상이 을구 3번 임태형 임차권 전체인지, 별도 조건과 말소 시점이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 확약 미이행 시 상한 재계산. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 총부담은 253,054,000원입니다. 이 금액을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
• 배당·말소 절차 확인. 임차인 예상배당 157,946,000원과 미배당 92,054,000원의 처리, 주택도시보증공사의 말소동의 절차를 매각기일 서류와 법원 기록에서 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 내부 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 현 시세 재검증. 실거래 표본은 2022년 2건뿐입니다. 현재 매물·최근 계약 사례와 비교해 161,000,000원의 실제 할인 폭을 다시 산정해야 합니다.
• 다세대형 환금성. 도시형생활주택·단지형다세대의 대출 조건, 관리 상태, 거래 소요 기간을 아파트와 동일하게 가정하지 말아야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “이 물건의 가격은 확약이 결정한다”

이 사건을 최저가 161,000,000원짜리 저가 물건으로만 보면 권리분석을 놓치게 됩니다. 임태형은 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인으로, 일반 원칙상 현재 회차 미배당액 92,054,000원을 매수인이 인수합니다. 이 경우 총부담은 253,054,000원으로 감정가와 실거래 표본 평균을 모두 넘어섭니다.

그러나 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 예정대로 이행된다면 결론은 뒤집힙니다. 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 최저가와 같은 161,000,000원이 됩니다. 이 금액은 최신 거래 190,000,000원의 84.7%, 비교 표본 평균 220,000,000원의 73.2%입니다. 다만 거래 표본이 오래되고 2건뿐이며, 도시형생활주택의 환금성도 확인해야 합니다. 확약은 합격의 전제, 가격은 그다음입니다. 원본 확약서와 말소 조건이 명확할 때만 1.61억의 가격 메리트가 성립합니다.