7,630만원보다 먼저 볼 것은 ‘임차권 말소 확약’ — 구월아시아드더블루시티 307호

인천지방법원 2025타경514526. 구월아시아드더블루시티 12층 건물 내 3층 307호, 전유면적 22.73㎡ 전부를 대상으로 하는 오피스텔입니다. 감정평가상 이용 상태도 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 현재 소유자는 이영배 씨로, 2022년 9월 2일 거래가 122,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기부상 과거 신한은행 근저당권 80,400,000원은 2022년 6월 27일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024년 7월 24일 등기된 박은혜 씨의 주택임차권입니다. 전입일과 점유개시일이 2022년 6월 24일이고 확정일자는 2022년 6월 3일이므로, 데이터상 말소기준으로 제시된 2025년 12월 10일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약서가 결론을 바꾼다

2018년 설정된 신한은행 근저당권은 경매 전에 이미 말소됐고, 민간임대주택등기도 2022년 말소됐습니다. 문제는 박은혜 씨의 주택임차권등기입니다. 임차권등기는 2024년 7월 24일 접수됐지만, 그 안에 기재된 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 6월 24일입니다. 따라서 강제경매개시결정일인 2025년 12월 10일보다 앞선 선순위 임차권으로 분류됩니다.

* 실질 인수 0원은 제출된 확약이 박은혜 임차권등기의 미배당 잔액 전부에 적용되고, 매각 후 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 룰상 확약 미반영 인수 위험액은 현재 회차 47,473,400원입니다. 확약은 박은혜 임차권에만 적용되므로 별도의 점유자나 임차인이 확인될 경우 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기에는 2022년 6월 2일 계약과 2022년 9월 19일 계약이 함께 기재돼 있으며, 각 계약란에 동일한 보증금 122,000,000원이 표시돼 있습니다. 이는 실제 임차인 박은혜 씨 1명의 임차권으로, 보증금을 두 번 더해 244,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 별도 표시되며 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다.

③ 예상배당과 회차별 미배당 (매각가 76,300,000원 가정)

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 47,473,400원과 매수인 인수 0원*은 서로 모순되는 수치가 아닙니다. 미배당 채권은 남지만, 제출된 말소동의 확약이 박은혜 임차권에 유효하게 적용된다는 전제에서 매수인 승계액만 0원이 되는 구조입니다.

④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 76,300,000원으로 감정가 109,000,000원의 70%입니다. 소유자는 2022년 9월 2일 이 호실을 122,000,000원에 취득했고, 현재 감정가는 그 거래가보다 13,000,000원 낮습니다. 다만 이 과거 취득가는 현재 시세를 확정하는 최근 비교거래가 아니므로, 이를 근거로 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.

특히 이 사건은 확약이 무효이거나 범위가 부족할 경우 현재 회차의 실질 부담이 123,773,400원까지 올라갑니다. 이는 최저가 76,300,000원보다 47,473,400원 큰 금액입니다. 따라서 가격 비교의 기준은 반드시 확약 반영 실질취득액과 확약 미반영 실질취득액 두 가지로 나눠야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 남동세무서 동측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·공원이 소재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 3층 307호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 서측과 북측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 3,916,000원/㎡입니다.
• 이용 상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 전유면적 22.73㎡ 오피스텔이므로 실수요·임대수요와 관리비, 공실 가능성을 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 말소 대상이 을구 순위 3번 박은혜 주택임차권 전체인지, 미배당액 전액을 포함하는지 확인하세요.
• 말소 시점과 조건. 매각허가·대금납부·배당절차 중 어느 시점에 임차권등기가 말소되는지, 별도 조건이나 유보 문구가 있는지 확인하세요.
• 두 계약의 관계. 임차권등기에 기재된 2022년 6월 2일 계약과 2022년 9월 19일 계약이 갱신·재작성 관계인지 원본 계약서와 명세서로 대조하세요.
• 점유 현황. 임차권등기 후 현재 실제 점유자가 누구인지, 열쇠 인도와 명도 절차가 어떻게 진행되는지 현황을 다시 확인하세요.
• 현재 시세. 감정가의 70%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 거래·호가·임대수익을 비교하세요.
• 관리비와 공실. 체납 관리비 중 공용부분 부담, 월 관리비, 현재 공실 여부와 수리 필요 상태를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “할인율보다 확약의 완결성이 먼저다”

이 물건은 감정가 109,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 76,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차권 보증금이 122,000,000원이므로, 확약이 없다면 낮은 최저가는 곧 더 큰 미배당 인수 위험으로 바뀝니다. 현재 회차에서도 룰상 미배당액은 47,473,400원이고, 이를 더한 실질 부담은 123,773,400원입니다.

반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 박은혜 임차권 전체에 유효하게 적용되면, 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 76,300,000원으로 정리됩니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약 원본이 완결적이면 조건부 검토, 확인되지 않으면 인수형 물건으로 재평가. 그리고 확약이 확인되더라도 현재 시세 비교 없이 감정가 70%만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.