121,800,000원
인천지방법원 2025타경514528. 사건 용도는 근린주택으로 분류됐고 감정 이용상태는 단지형 연립주택입니다. 로얄클래스 4층 401호, 전용 60.06㎡로 감정가는 174,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 121,800,000원입니다. 겉으로는 최근 12개월 평균 168,000,000원의 72.5%라 가격 차이가 커 보이지만, 권리구조의 중심에는 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인 김희영이 있습니다.
김희영은 2021.10.29. 전입과 점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.06., 임차권등기는 2023.11.28. 마쳤습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2025.07.23. 부천시 압류입니다. 따라서 확약을 제외한 원칙적 권리분석에서는 임차권이 말소기준보다 앞서며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1024-4 로얄클래스 4층 401호 인천광역시 서구 완정로45번안길 10 |
| 용도 / 전용 | 근린주택 · 감정 이용상태 단지형 연립주택 · 전용 60.06㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 고창훈 (2021.11.16. 거래가액 200,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인일 | 2015.07.06 |
| 규모 | 로얄클래스 24세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
2015년 우리은행 근저당은 2015.09.23. 이미 말소됐고, 2015년 신탁등기도 2021.10.29. 말소됐습니다. 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.07.23. 부천시 압류입니다. 김희영의 전입·점유와 임차권등기는 모두 이보다 앞서므로, 원칙적으로는 매각으로 소멸하지 않는 선순위 임차권입니다.
말소기준 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 선순위 임차권은 별개의 문제이므로, 말소동의 확약서의 원본 문구와 적용 조건이 최종 인수액을 결정합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 배지 | 현재 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 김희영 4층 401호 60.06㎡ 전부 주거·임차권등기 | 200,000,000원 | 전입·점유 2021.10.29 확정일자 2021.10.06 임차권등기 2023.11.28 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 | 80,705,200원 확약 기준 실질 0원* |
보증기관 명의의 별도 임차인이나 대위·승계 임차 신고는 없으며, 실제 임차인은 김희영 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재돼 있으므로 임차보증금과 신청채권을 별도 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 여부에 따라 결론이 반대다
로얄클래스 전용 60.06㎡의 확인 거래는 8건입니다. 전체 평균은 183,125,000원이지만, 2021년과 2022년의 200,000,000원·210,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 168,000,000원, 최신 거래 175,000,000원, 최근 추세 -10.7%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 60.06㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2025.02 | 60.06㎡ | 2 | 161,000,000원 |
| 2023.01 | 60.06㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 60.06㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.04 | 60.06㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2022.02 | 60.06㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2021.11 | 60.06㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 60.06㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.06㎡ | 2건 | 168,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 1. 임차인 김희영 보증금 | 200,000,000원 | 119,294,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 미배당액은 80,705,200원입니다. 확약이 없거나 효력이 적용되지 않으면 이 금액이 매수인 인수액입니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*으로 분석합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 확약 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 121,800,000원 | 80,705,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 49% | 85,260,000원 | 116,674,680원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 34% | 59,681,999원 | 141,792,277원 | 실질 0원* |
확약 미적용 기준에서는 매각가가 121,800,000원에서 85,260,000원, 59,681,999원으로 내려갈수록 인수액이 80,705,200원, 116,674,680원, 141,792,277원으로 늘어납니다. 즉 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰 자체가 매수인의 총부담을 크게 낮춰주지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 마전역 남동측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장과 마전역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·검단2지구 지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다.
- 토지 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 24세대 규모의 단지형 연립주택이며 확인 거래는 8건입니다. 최근 거래 추세가 -10.7%로 하락해 과거 고가 거래보다 최신 가격대를 우선해야 합니다.
- 현황. 이해관계인 부재와 폐문으로 현장조사와 공부를 근거로 평가됐으며 자세한 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기 또는 잔존 보증금 인수 해소 여부, 말소 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 최저가 단독 비교 금지. 확약 미적용 시 낙찰가 외에 80,705,200원의 인수액이 발생하므로, 121,800,000원만 시세와 비교하면 판단이 왜곡됩니다.
- 임차인 배당·명도 확인. 김희영의 배당요구와 임차권등기 말소 절차, 실제 점유 상태와 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 거래 평균 183,125,000원보다 최근 12개월 평균 168,000,000원과 최신 거래 175,000,000원을 우선하고, -10.7% 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 조세채권 등 배당표에 확정적으로 반영되지 않은 부담을 관리주체와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격 메리트는 확약서가 완성한다
이 물건의 핵심은 1회 유찰이나 70% 최저가가 아닙니다. 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 121,800,000원으로 최근 12개월 평균 168,000,000원과 최신 거래 175,000,000원보다 낮습니다. 최근 추세 -10.7%를 반영해도 검토할 가격 구간입니다.
반대로 확약이 잔존 보증금 인수까지 해소하지 못하면 현재 회차 미배당액 80,705,200원을 떠안게 됩니다. 이때는 유찰가가 내려가도 인수액이 늘어 전체 부담이 보증금 수준에 고정되고, 최근 시세보다 저렴하다는 결론도 사라집니다. 확약 확인 전에는 보류, 확약 효력 확인 후에만 가격 검토. 이것이 이 사건의 결론입니다.