인천지방법원 2025타경514567. 인천 남동구 구월동 1315-15 에이동 지층1호, 전용 36.45㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사닥터빌이고, 2021.11.24 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2024.07.18 윤벽수 명의의 주택임차권이 등기됐고, 임차보증금은 80,000,000원입니다. 이 임차권은 이번 경매의 기준일인 2025.12.09보다 앞서므로 원칙적으로 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
다만 이번 물건의 핵심은 그 다음입니다. 매각물건명세서에는 을구 17번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 이에 따라 윤벽수의 예상 미배당액 60,190,440원은 본 분석에서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 하지만 이 확약은 윤벽수 임차권에만 적용됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 별도로 확인되는 김상수의 보증금 3,000,000원은 대항력이 있어 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514567 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1315-15 에이동 지층1호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.45㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 지층1호 |
| 소유자 | 주식회사닥터빌 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 20,580,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 큰 임차권은 확약, 300만원은 별도 인수
현재 소유권 이전 전의 근저당·전세권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 이번 경매에서 실질적으로 봐야 할 것은 윤벽수의 주택임차권과 김상수의 대항력 임차관계입니다. 윤벽수는 2022.05.02 주민등록·확정일자를 갖추고 2024.07.18 임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 했습니다. 매각가 20,580,000원 가정 시 집행비용을 제외한 19,809,560원이 윤벽수에게 배당되고 60,190,440원이 부족합니다. 원칙상 이 부족분은 매수인 인수 대상이지만, 말소동의 확약서가 제출돼 실질 0원으로 처리합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상수 | 2025.03.25 / 해당 없음 | 3,000,000원 월 380,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 해당 없음 |
| 윤벽수 | 2022.05.02 / 2022.05.02 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 2,358만원’으로 본다
정광파크빌라(5,6동) 전용 36.45㎡의 실거래는 5건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 67,500,000원이고, 최신 거래는 2025.05의 78,000,000원입니다. 감정가 60,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 낮지만, 이번 물건은 김상수 보증금 3,000,000원을 더한 실질취득 23,580,000원을 기준으로 가격을 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 36.45㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2025.05 | 36.45㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2023.05 | 36.45㎡ | 2 | 113,000,000원 |
| 2021.12 | 36.45㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.06 | 36.45㎡ | 2 | 121,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.45㎡ | 2건 | 67,500,000원 |
전체 5건 평균은 94,800,000원이지만 과거 1억원대 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단에서는 이를 우선하지 않습니다. 더 중요한 지표는 최근 12개월 평균 67,500,000원, 최신 거래 78,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 거래 추세 -40.3%입니다. 즉 현재 실거래 수준이 과거보다 크게 낮아진 하락 흐름이 명확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 1. 임차인 윤벽수 보증금 | 80,000,000원 | 19,809,560원 |
| 인수 · 김상수 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
윤벽수 보증금의 예상 미배당액은 60,190,440원이며 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출되어 본 분석상 윤벽수 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 김상수 보증금 3,000,000원은 별도 인수입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 윤벽수 부족분은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 20,580,000원 | 63,190,440원 |
| 4회 유찰 시 | 14,406,000원 | 69,253,308원 |
| 5회 유찰 시 | 10,084,200원 | 73,497,316원 |
표의 인수액은 확약 효과를 반영하기 전 원칙상 계산치입니다. 낙찰가가 내려갈수록 윤벽수에게 배당되는 금액이 줄고 미배당액이 커지므로 원칙상 인수액은 증가합니다. 그러나 이번 물건은 윤벽수 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 실질적으로 남는 인수 위험은 김상수 보증금 3,000,000원입니다. 따라서 단순히 원칙상 인수액 63,190,440원을 실질취득액에 더해 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천신월초등학교 북동측 인근의 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 지층1호입니다.
- 도로. 남측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,476,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고 내부구조도도 생략됐습니다.
- 환금성. 정광파크빌라(5,6동)는 16세대이며 1991.01.18 준공, 최근 동일 면적 거래 추세는 -40.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤벽수 확약서 원문. 말소동의 확약서가 을구 17번 주택임차권등기의 미배당 인수액을 실제로 해소하는지 문구와 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 김상수 보증금. 보증금 3,000,000원, 월 380,000원이며 대항력이 있는 것으로 조사됐으므로 별도 인수 비용에 반영해야 합니다.
- 실질취득 기준. 최저가 20,580,000원만 보지 말고 김상수 인수액을 더한 23,580,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 94,800,000원보다 최근 12개월 평균 67,500,000원과 최신 78,000,000원, 하락 추세 -40.3%를 우선해서 판단해야 합니다.
- 지층 상태. 내부를 직접 확인하지 못한 감정이라는 점을 감안해 실제 내부 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 외벽 동 표시. 현황조사상 본건 외벽에 ‘5’동으로 표시된 점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,058만원짜리 물건”으로만 보면 안 된다
표면 최저가는 20,580,000원이지만 이 물건에는 두 임차관계가 얽혀 있습니다. 윤벽수의 80,000,000원 임차보증금은 현재 회차에서 60,190,440원이 미배당되는 구조이지만, 매각물건명세서상 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 그 부분을 실질 0원으로 봅니다. 반면 김상수 보증금 3,000,000원은 그대로 남아 실질취득액은 23,580,000원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 67,500,000원과 최신 거래 78,000,000원보다 낮아 가격상 여유가 있습니다. 다만 이미 3회 유찰됐고, 최근 거래 추세가 -40.3%인 데다 지층 다세대라는 환금성 부담이 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 말소동의 확약의 실제 효력, 김상수 3,000,000원 인수, 그리고 하락한 최근 시세를 함께 확인하는 것입니다.
