확약 적용 시 실질취득 45,000,000원 — 다만 임차인 300만원 인수와 지층 리스크는 남는다

인천지방법원 2025타경514567. 인천 남동구 구월동 정광파크빌라 에이동 지층1호, 전용 36.45㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 60,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 42,000,000원입니다. 겉으로만 보면 최근 12개월 실거래 평균 67,500,000원의 62.2%인 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 말소기준인 2025.12.09. 강제경매개시결정보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 두 명 있기 때문입니다.

윤벽수는 보증금 80,000,000원, 전입·확정일자 2022.05.02., 점유개시 2022.05.04.인 선순위 임차권자입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,156,000원을 제외한 40,844,000원을 배당받고도 39,156,000원이 미배당됩니다. 원칙대로라면 이 금액은 매수인이 인수합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재되어 있어, 정확도 규칙에 따라 윤벽수 임차권의 미배당 인수액은 실질 0원*으로 반영합니다.

확약의 효력은 윤벽수 임차권에만 적용됩니다. 2025.03.25. 전입한 김상수는 보증금 3,000,000원·월세 380,000원의 대항력 있는 임차인이고, 우선변제 배당 없이 보증금 전액이 매수인에게 남습니다. 따라서 확약 적용 후에도 인수액은 0원이 아니라 3,000,000원이며, 현재 회차 실질취득은 45,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약이 핵심이지만 인수 0원은 아니다

실제 임차인은 2명입니다. 윤벽수와 김상수 모두 보증기관의 중복 대위·승계 신고자로 분류된 사람이 아니므로 각각 별도의 임차관계로 분석해야 합니다. 윤벽수에게 적용되는 확약을 김상수에게 확대 적용하거나, 두 사람의 인수액을 모두 0원으로 처리하면 안 됩니다.

* 윤벽수 임차권의 룰상 미배당 인수액은 39,156,000원입니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어 해당 임차권에 한해 실질 0원으로 반영했습니다. 김상수 보증금 3,000,000원은 확약 밖의 별도 인수액입니다.

② 시세 비교 — 확약 적용 실질취득을 기준으로 본다

정광파크빌라(5,6동) 전용 36.45㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 94,800,000원이지만 2021년과 2023년의 105,000,000원~121,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 거래 2건의 평균인 67,500,000원과 최신 거래 78,000,000원, 최근 거래 추세 -40.3%를 우선 적용해야 합니다.

확약 적용 후 실질취득 45,000,000원은 최근 12개월 평균의 66.7%, 최신 거래 78,000,000원의 57.7%입니다. 가격 차이만 보면 할인 폭이 존재합니다. 다만 비교 거래는 1층·3층이고 본건은 지층입니다. 내부도 직접 확인되지 않았으며, 최근 거래가 과거 거래보다 40.3% 낮아진 하락 추세이므로 전체 평균 94,800,000원을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)

윤벽수 보증금은 40,844,000원 배당 후 39,156,000원이 부족합니다. 룰상 이 부족분과 김상수 보증금 3,000,000원을 합한 42,156,000원이 매수인 인수액이지만, 윤벽수 부분은 말소동의 확약 적용 시 실질 0원으로 반영됩니다. 집행비용은 매각가의 2.8% 수준으로 추정한 금액이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택으로 등재된 전용 36.45㎡ 지층1호입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 새시창호입니다.
• 입지. 인천신월초등학교 북동측 인근의 주거지대에 위치합니다. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 가장형 평지의 주거용 건부지로, 남측의 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 토지. 토지면적은 356.1㎡, 공시지가는 1㎡당 1,476,000원이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 본건은 지층입니다. 최근 거래는 2건에 그치며, 최근 거래 추세도 -40.3%로 하락해 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고 지자체 보유 내부구조도도 없어 내부구조도가 생략됐습니다. 통상적인 인테리어와 관리 상태를 전제로 감정평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 윤벽수 임차권의 미배당액 39,156,000원이 실제로 말소되는지, 확약 대상·조건·이행 절차를 매각물건명세서 원본과 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 확약 밖 임차인. 김상수의 보증금 3,000,000원과 월세 380,000원, 실제 점유 범위, 명도 및 보증금 반환 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2023.06.26. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 매각 후 말소·승계 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 동·호 표시 대조. 등기상 에이동 지층1호이지만 현황조사상 외벽에는 ‘5’동으로 표시되어 있습니다. 등기부·건축물대장·호별배치도와 실제 출입구를 대조해야 합니다.
• 지층 상태. 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 누수·습기·곰팡이·채광·환기와 수리비를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 94,800,000원보다 최근 12개월 평균 67,500,000원과 -40.3% 하락 추세를 우선해야 합니다. 과거 고가 거래를 기준으로 응찰가를 높이면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.28.입니다. 등기부·매각물건명세서· 현황조사서·배당요구·확약서·실거래 원본을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격 메리트는 확약의 실제 이행 뒤에만 성립한다”

이 물건은 최저가 42,000,000원만 보면 최근 시세보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 권리 구조를 반영하면 결론은 두 갈래입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 정상 적용되면 윤벽수의 룰상 인수액 39,156,000원은 실질 0원이 되고, 김상수 보증금 3,000,000원만 남아 실질취득은 45,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 67,500,000원의 66.7%로 가격 완충폭이 있습니다.

반대로 확약이 적용되지 않으면 실질취득은 84,156,000원으로 상승해 최근 시세의 124.7%가 됩니다. 여기에 지층, 16세대 소규모 다세대, 내부 미확인, 민간임대주택등기, 최근 거래 추세 -40.3%가 겹칩니다. 따라서 결론은 “확약 원본과 이행조건 확인 시에만 가격 메리트가 성립하고, 확인 전에는 고가 인수형으로 봐야 한다”입니다. 확약 적용 후에도 김상수 보증금 3,000,000원은 남으므로 인수 0원 물건으로 평가해서는 안 됩니다.