룰상 인수 114,869,600원, 말소동의 확약 반영 시 실질 인수 0원* — 산곡 더 힐 402호

인천지방법원 2025타경514572. 부평구 산곡동 ‘산곡 더 힐’ 4층 402호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가 이용상태는 단지형 연립주택입니다. 소유자 이아정은 2022년 5월 31일 매매를 원인으로 2022년 6월 24일 거래가액 288,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 포항수산업협동조합의 근저당권은 2022년 5월 31일 이미 말소돼 이번 경매의 말소기준이 아닙니다.

현재 말소기준은 2025년 2월 4일 국민건강보험공단 압류입니다. 문제는 임차인 유종현의 주민등록·점유개시일이 2022년 5월 31일, 확정일자가 2022년 4월 21일로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기도 2024년 5월 8일 마쳐져 있어, 확약을 제외한 일반적인 권리분석에서는 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙적 인수형, 확약으로 해소

국민건강보험공단 압류가 말소기준이므로 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 유종현의 임차권은 말소기준보다 앞서고 전입·점유·확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 176,400,000원에서 집행비용 3,269,600원을 제외한 173,130,400원이 배당되면, 보증금 288,000,000원 중 114,869,600원이 룰상 미배당 인수액으로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

유종현은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인입니다. 따라서 보증금 288,000,000원은 한 번만 반영합니다. 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 크므로 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어납니다. 2회 유찰 시 룰상 인수액은 167,048,721원, 3회 유찰 시에는 203,519,849원으로 증가해, 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수 구조입니다.

③ 회차별 인수 시나리오

확약 전에는 최저가 하락분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 따라서 감정가의 49%나 34%까지 유찰되더라도 낙찰가 숫자만 보고 싸다고 해석해서는 안 됩니다. 이 사건에서 가격 구조가 달라지는 유일한 핵심은 유종현 임차권에 관한 말소동의 확약의 유효한 이행입니다.

④ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정 · 확약 전 룰상 배당)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금에 배당되고, 룰상 부족분 114,869,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 유종현 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 단지형 연립주택이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
• 입지. 부광고등학교 북측 인근으로 공동주택·학교·단독주택·근린생활시설이 함께 형성돼 있으며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 설비. 위생설비·개별난방설비·자동화재탐지설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 대지·도로. 3필 일단의 자루형 연립주택 부지로 대체로 평탄하지만 남측 토지보다 저지이며, 서측 포장도로를 통해 출입합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 현황조사 당시 출입문에 가스공급중단통보문 등이 부착돼 있었습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 유종현 임차권에 적용되는지, 매각 후 말소 절차와 조건이 무엇인지 법원 기록에서 대조하세요.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 반영 시 실질 인수 0원*, 미반영 시 현재 회차 룰상 인수 114,869,600원으로 자금계획을 분리하세요.
• 가격 판단 유보. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 용도·면적·입지의 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 현장 점유가 일치하는지, 유종현의 실제 점유 상태와 인도 일정, 주택도시보증공사의 관리 상태를 확인하세요.
• 가스·설비 확인. 출입문에 가스공급중단통보문 등이 부착됐던 만큼 가스 공급, 개별난방, 수도·전기 및 내부 관리 상태를 현장에서 점검하세요.
• 토지거래 허가구역 확인. 토지거래계약 허가구역에 해당하므로 취득 목적과 적용 절차를 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·확약서와 매각조건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가는 낮지만, 승부처는 확약이다”

이 사건은 표면적으로 감정가 252,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 176,400,000원으로 내려온 물건입니다. 그러나 유종현의 대항력 있는 보증금이 288,000,000원이므로, 확약을 빼고 보면 현재 회차에 114,869,600원을 인수해야 하고 유찰될수록 인수액은 더 커집니다. 낮아진 최저가만 보고 접근할 수 없는 이유입니다.

반전은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 매각조건대로 유효하게 이행되면 유종현 임차권에 대한 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 176,400,000원*입니다. 다만 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 실거래 확인 전 보류. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 확약서 원본과 말소 조건입니다.

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유종현 임차권에 관해 매각조건대로 유효하게 이행되는 경우입니다. 확약을 반영하지 않은 룰상 현재 회차 인수액은 114,869,600원입니다.