확약이 이행되면 인수 0원, 다만 ‘하락 추세·별도등기’를 확인해야 한다 — 인천 한우리 902호

인천지방법원 2025타경514651. 미추홀구 숭의동 한우리 9층 902호, 전용 49.42㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 김용국은 2022년 5월 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 소유권 취득과 같은 시기에 전입·점유를 갖춘 임차인 박초롱의 대항력 있는 임차권입니다. 임차인은 2022.03.28 확정일자를 받고 2022.05.02 전입·점유를 시작했으며, 말소기준인 2024.03.28 인천광역시 압류보다 앞섭니다.

따라서 확약을 제외한 원칙적 권리분석에서는 임차보증금 중 배당받지 못하는 금액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 현재 회차 배당표상 임차인의 예상 배당액은 127,577,200원, 미배당액은 82,422,800원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 늘어 총부담은 보증금 210,000,000원 수준에 묶이는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 확약이 실제 매각과 말소 절차에 반영되는 경우에 한해 실질 인수액을 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2024.03.28 인천광역시 압류입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 동화성세무서장 압류, 우리금융캐피탈 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구의 과거 한국양봉농업협동조합 근저당 2건과 우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 낮아졌지만 시장도 하락 중

한우리 전용 49㎡대 실거래는 총 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 173,555,555원이지만 2022년의 210,000,000원 거래 등 과거 고가가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 3건 평균은 154,000,000원, 최신 거래는 2026년 6월 149,000,000원입니다.

확약 이행 전제의 실질취득액 130,200,000원은 최근 12개월 평균의 84.5%입니다. 최신 거래가 149,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 가격 차이가 있습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -16.0%이므로, 전체 평균 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)

배당표의 원칙적 계산에서는 임차보증금 부족분 82,422,800원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 49.42㎡ 아파트로 이용 중이며, 2015.04.10 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조 15층 건물의 9층입니다.
• 입지. 제물포역 남동측 인근으로 상업용·업무용 근린생활시설, 오피스텔, 아파트와 주상복합건물이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 제물포역과 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
• 도로·토지. 북측 광대한면 아스팔트 포장도로와 접하며, 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역에 해당합니다.
• 설비. 위생·상하수도·승강기·주차장·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 40세대 규모로 최근 실거래가 이어지고 있으나, 최근 거래 추세가 -16.0%로 하락해 매도 시 가격 설정을 보수적으로 해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 매각조건에 어떻게 반영되는지, 별도 조건이나 유효기간이 있는지 확인하세요.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 이행 시 인수 0원*, 미반영 시 현재 회차 기준 82,422,800원 인수 가능성을 각각 계산해야 합니다.
• 별도등기 원본 대조. 토지 별도등기와 2025.12.19 보정서의 내용 및 별도등기의 효력 여부를 등기부와 사건기록에서 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 인천광역시·국민건강보험공단·동화성세무서장 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당과 임차인 미배당액을 판단할 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 173,555,555원보다 최근 12개월 평균 154,000,000원과 최신 거래 149,000,000원을 응찰가 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
• 현장 상태 확인. 감정평가 당시 거주인 등 이해관계인의 부재로 내부구조와 임대 여부를 직접 확인하지 못했으므로 점유·내부 상태를 재확인하세요.

맺으며 — “확약 확인이 끝나야 할인도 의미가 있다”

표면상 최저가는 130,200,000원으로 최근 12개월 평균 154,000,000원의 84.5%입니다. 확약이 이행되면 대항력 임차보증금의 미배당 인수 위험이 사라져, 이 할인율을 그대로 실질취득 기준으로 볼 수 있습니다.

반대로 확약이 반영되지 않으면 박초롱의 보증금 중 82,422,800원이 남아 낙찰자가 인수할 수 있고, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 210,000,000원 수준에 묶입니다. 여기에 최근 시세가 -16.0% 하락했고, 토지 별도등기와 세금 압류 확인도 남아 있습니다. 결론은 확약 이행 확인 시 가격 메리트, 확인 전에는 대항력 인수형입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다.