인천지방법원 2025타경514673. 인천 부평구 삼산동 다승프라임 117동 502호, 임차권등기가 설정된 다세대주택입니다. 소유자 오승훈은 2022년 4월 18일 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 155,000,000원입니다. 임차인 임보라의 임대차계약은 2022년 3월 16일, 확정일자는 2022년 3월 25일이며 전입신고와 점유개시는 2022년 4월 18일입니다. 이후 2023년 2월 7일 국의 압류가 등기되었습니다.
사건의 핵심은 단순한 압류 말소 여부가 아닙니다. 임차인이 압류보다 먼저 대항요건을 갖추었고 보증금도 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다. 따라서 낙찰가격만으로 저가 여부를 판단해서는 안 됩니다. 특히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실과, 임차보증금 부족분의 매수인 인수가 면제된다는 사실은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 67-31 다승프라임 117동 5층 502호 도로명주소: 인천광역시 부평구 장제로 405-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 임차 범위 | 5층 502호 50.27㎡ 전부 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 제117동 5층 제502호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.04.18. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 | 145,000,000원 |
| 최저매각가 | 49,735,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.07. 갑구 12번 압류 · 국(강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
국의 압류 2건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 기존 국민은행·오정농협·계양신협·대한생명보험 등의 근저당권도 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 그러나 등기상 권리의 말소와 임차보증금 반환채무의 인수는 별개입니다. 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 대항력에 기초한 보증금 부족분의 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 1.55억 보증금의 처리
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임보라 5층 502호 전부 |
155,000,000원 | 있음 2022.04.18. 전입·점유 |
있음 확정 2022.03.25. 배당요구 확인 |
조건부 위험 룰상 106,560,230원 확약 범위 확인 필요 |
| 실제 임차인 | 임보라 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.03.16. |
| 확정일자 | 2022.03.25. |
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.04.18. |
| 임차권등기 | 2024.02.28. · 을구 11번 · 인천지방법원 2024카임188 |
| 임차보증금 | 155,000,000원 |
| 배당요구 | 확인 · 2024.02.28. |
| 현재 회차 예상배당 | 48,439,770원 |
| 룰상 보증금 부족분 | 106,560,230원 |
| 확약 관련 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
다만 확인된 문구에는 임차인의 대항력 포기, 미배당 보증금 반환채무의 면제, 매수인에게 잔액을 청구하지 않겠다는 약정이 명시되어 있지 않습니다. 따라서 말소동의만으로 인수액을 확정적으로 0원 처리할 수 없습니다.
원본 확약서에 대항력 포기와 보증금 잔액의 매수인 인수 면제가 명확히 포함되고 그 효력이 확인되는 경우에는 해당 임차인의 실질 인수가 0원으로 해소될 수 있습니다. 그 전까지는 아래의 보수적 인수 시나리오를 기준으로 해석해야 합니다.
③ 가격 구조 — 4,973만원에 사도 실질취득은 약 1.55억
현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%로 낮아 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높고, 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수한다면 실질취득비용은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다.
| 현재 최저매각가 | 49,735,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 155,000,000원 |
| 예상 집행비용 | 1,295,230원 |
| 임차인 예상배당 | 48,439,770원 |
| 예상 미배당 보증금 | 106,560,230원 |
| 실질취득 합계 | 156,295,230원 |
| 감정가 | 145,000,000원 |
| 확약으로 인수 면제 시 | 인수액 0원 가능 · 원본의 명시적 면제 범위와 효력 확인 전제 |
따라서 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
④ 회차별 인수 시나리오
확약에 따른 인수 면제가 최종 확인되지 않은 상황을 전제로, 회차별 매각가와 예상 인수액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 49,735,000원 | 106,560,230원 | 156,295,230원 |
| 4회 유찰 시 | 34,814,500원 | 121,212,161원 | 156,026,661원 |
| 5회 유찰 시 | 24,370,150원 | 131,468,513원 | 155,838,663원 |
각 회차의 인수액은 해당 회차에 제시된 추정치입니다. 실질취득 합계는 매각가와 예상 인수액을 합산한 값이며 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 입찰가가 최저가보다 높거나 실제 배당이 달라지면 결과도 변동할 수 있습니다.
3회 유찰에서 5회 유찰까지 최저매각가는 크게 내려가지만, 예상 인수액은 그만큼 증가합니다. 확약으로 잔액 인수 면제가 인정되는 경우에만 매각가 하락에 따른 실질적인 취득비용 절감 효과를 별도로 검토할 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 49,735,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,295,230원 |
| 1. 임차인 임보라 · 우선변제 | 155,000,000원 | 48,439,770원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용 1,295,230원을 제외한 매각대금 48,439,770원이 임차인에게 배당되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 별도 예상배당은 0원이며, 신청채권의 미배당액은 155,000,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 신청채권 미배당액을 임차보증금 인수액에 다시 합산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평북초등학교 북동측에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물로, 외벽은 드라이비트 마감 등이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산1지구)·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 매각기일의 적용 여부 및 변경 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 주택임차권등기가 등재되어 있다는 점은 별도의 권리상 확인 사항입니다.
- 환금성. 동일 물건의 최근 실거래 비교와 가격 추세를 확인할 수 없어 현재 시장가격 및 매도 가능 가격을 판단하기 어렵습니다. 감정가를 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기의 말소에 한정되는지, 대항력 포기·미배당 보증금의 매수인 인수 면제까지 포함하는지 문구와 효력을 확인해야 합니다.
- 임차인 권리관계. 임보라의 대항력, 확정일자, 배당요구, 임차권등기 및 보증금 반환청구권의 현재 귀속관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 인수 면제가 확인되지 않는 한 현재 회차의 예상 실질취득비용 156,295,230원을 기준으로 자금 부담을 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 145,000,000원을 현재 시세로 간주하지 말고 동일 건물·유사 면적의 최신 실거래, 최근 거래 평균 및 가격 추세를 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 국의 압류가 존재하므로 실제 체납세액, 법정기일, 배당순위 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부담을 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기의 존재만으로 현재 실제 점유자를 단정할 수 없습니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 점유자와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비. 미납 관리비가 존재하는지 확인하고, 공용부분 체납액 등 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액을 별도로 검토해야 합니다.
- 최종 매각조건. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 4,973만원 ≠ 실질취득 4,973만원”
이 사건의 숫자는 겉으로 보이는 할인율과 실제 비용이 얼마나 달라질 수 있는지를 보여줍니다. 감정가는 145,000,000원, 현재 최저매각가는 49,735,000원입니다. 그러나 임차보증금 155,000,000원 중 예상 미배당액 106,560,230원을 인수한다면, 실질취득비용은 156,295,230원입니다. 감정가보다 높은 수준이며, 현재 실거래 시세가 확인되지 않아 실제 시장가격 대비 할인 여부도 판단할 수 없습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 판단을 바꿀 수 있는 중요한 문서입니다. 다만 말소동의만 확인된 상태에서는 미배당 보증금 전액의 인수 면제까지 확정해서는 안 됩니다. 대항력 포기와 잔액 인수 면제의 범위가 원본에서 명확하게 확인되는지가 우선 검토 사항입니다.
확약의 효력이 확인되지 않으면 인수위험을 포함한 실질취득비용으로 판단해야 하며, 인수 면제가 유효하게 확인된다면 그때 인수액을 0원으로 재산정하고 최신 실거래가격과 비교해야 합니다. 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라, 확약의 효력과 실제 총취득비용입니다.
