101,500,000원
인천지방법원 2025타경514673. 인천 부평구 삼산동 다승프라임 117동 5층 502호로, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 오승훈은 2022년 3월 16일 매매를 원인으로 2022년 4월 18일 소유권을 이전받았고 거래가액은 155,000,000원입니다. 같은 날 임차인 임보라도 전입과 점유를 개시했습니다.
현재 등기부에서 경매 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류입니다. 임보라의 전입·점유는 2022년 4월 18일이므로 말소기준권리보다 앞서며, 확정일자도 2022년 3월 25일로 확인됩니다. 따라서 확약을 배제한 통상적인 배당 구조에서는 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액을 매수인이 승계하는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 67-31 다승프라임 제117동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로 405-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 임차권 범위 50.27㎡ 전부 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.04.18. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약
임보라의 임대차계약일은 2022년 3월 16일, 확정일자는 2022년 3월 25일, 전입·점유개시일은 2022년 4월 18일입니다. 말소기준 압류일인 2023년 2월 7일보다 전입이 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 2024년 2월 28일에는 보증금 155,000,000원의 주택임차권등기가 완료됐고 배당요구도 확인됩니다.
* 확약 적용 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서의 범위·유효성과 실제 임차권등기 말소 이행을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않거나 말소가 이행되지 않으면 룰상 미배당 잔액이 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 | 승계 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임보라 | 5층 502호 50.27㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 2022.04.18 | 2022.03.25 배당요구 2024.02.28 | 155,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 | 룰상 55,721,000원 확약 적용 0원* |
임보라는 실제 임대차계약과 전입·점유, 확정일자, 임차권등기를 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않았으며, 보증금 합계도 임보라의 155,000,000원만 반영했습니다.
③ 회차별 실질취득 구조 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 매각가 + 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 101,500,000원 | 55,721,000원 | 157,221,000원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 49% | 71,050,000원 | 85,628,900원 | 156,678,900원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 49,735,000원 | 106,560,230원 | 156,295,230원 | 실질 인수 0원* |
확약을 적용하지 않는 대항력 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차에서 총부담은 157,221,000원이고, 2회 유찰 시 156,678,900원, 3회 유찰 시 156,295,230원입니다. 즉 최저가만 내려갈 뿐 룰상 총부담은 보증금 155,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 임차인 임보라 보증금 | 155,000,000원 | 99,279,000원 | 미배당 55,721,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%인 2,221,000원으로 추정됐습니다. 당해세와 소액임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 다승프라임 제117동 5층 건물 내 제5층 제502호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부평북초등학교 북동측에 위치하며 주위에 다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 상태. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호 마감이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 사다리형 토지의 다세대주택 건부지이며 북측 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 지역·규제. 제2종일반주거지역, 블록공동개발권장구역, 갈산1지구 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의 대상이 을구 순위 11번 임보라 주택임차권등기 전체인지, 적용 조건과 예외가 있는지 직접 확인해야 합니다.
- 말소 이행 확인. 확약서 제출 사실만으로 끝내지 말고 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 책임 주체를 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 상한 재계산. 현재 회차에서는 최저가 101,500,000원에 룰상 인수액 55,721,000원을 더한 157,221,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인·점유 현황 확인. 실제 임차인 임보라의 현재 점유 여부와 인도 조건을 현황조사·매각물건명세서 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 강서세무서장과 양천세무서장의 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비 반영. 미납 관리비와 인도 협의 비용은 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율이 아니라 확약의 실행력이 승부처
표면상 최저가는 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰된 101,500,000원으로 내려왔습니다. 하지만 임보라는 말소기준 압류보다 앞선 대항력 임차인이므로, 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 보증금 55,721,000원이 매수인에게 넘어갑니다. 이 경우 총부담은 157,221,000원이며 추가 유찰이 진행돼도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 부근에서 크게 달라지지 않습니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 해당 임차권 전체에 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행되면, 임보라에 대한 매수인 인수는 실질 0원*이 됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “확약 전에는 대항력 인수형, 확약 적용 후에는 인수 0원형”입니다. 권리분석의 마지막 단계는 유찰 횟수 계산이 아니라 확약서 원문과 말소 이행 절차를 확인하는 것입니다.