인천지방법원 2025타경514681. 인천 서구 마전동 동아그랑빌 가동 5층 502호, 60.11㎡ 규모의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 신수현이며 2023.03.03 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 225,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 최저가가 아니라 전희준의 선순위 임차권과 그 인수효과를 제거하는 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다.
전희준은 2022.10.14 전입·점유했고 확정일자는 2022.10.07입니다. 말소기준으로 선언된 갑구 4번 압류는 2025.02.21이므로 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다. 임차보증금은 220,000,000원으로 현재 최저매각가보다 크고, 배당계산상 임차인 배당액은 67,302,026원, 미배당액은 152,697,974원입니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약이 제출되어 해당 임차권 인수를 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1129-8 동아그랑빌 가동 5층502호 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 60.11㎡ · 5층 |
| 소유자 | 신수현 · 2023.03.03 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 68,943,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2025.02.21 갑구 4번 압류입니다. 전희준의 전입·점유는 2022.10.14, 확정일자는 2022.10.07이고 임차권등기는 2024.10.21 이루어졌으므로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 서류상으로는 매수인 인수 대상이 되는 선순위 주택임차권입니다. 하지만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있어, 이 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전희준 주거 · 임차권등기 | 제5층 제502호 60.11㎡ 전체 | 220,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.10.14 | 우선변제 확정 2022.10.07 · 배당요구 | 승계 없음 실제 임차인 |
보증기관 대위·승계 신고가 임차인으로 중복 계상된 구조가 아니라 실제 임차인은 전희준 1명입니다. 따라서 보증금도 220,000,000원 한 건만 봅니다. 이 임차권에 대한 말소동의 확약이 실질 인수 위험을 제거하는 핵심 서류입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
동아그랑빌(가,나동)은 총 16세대, 2011.10.14 사용승인된 소규모 도시형생활주택입니다. 면적이 유사한 실거래는 2022.04~2023.03 사이 3건으로, 평균은 157,666,666원입니다. 현재 최저가 68,943,000원은 이 평균의 43.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 60.11㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.12 | 61.94㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 61.94㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 157,666,666원 |
수치만 보면 확약 반영 실질취득가 68,943,000원은 실거래 평균보다 크게 낮습니다. 다만 최신 거래가 2023.03이고 나머지도 2022년 거래여서, 2026년 매각기일 현재 시세를 직접 보여 주는 최근 거래는 아닙니다. 따라서 43.7%라는 비율만으로 현재 시장 대비 “싸다”고 단정하기보다, 현재 호가·인근 유사 다세대 거래와 다시 맞춰 보는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,640,974원 |
| 1. 임차인 전희준 보증금 | 220,000,000원 | 67,302,026원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 전희준 보증금 중 152,697,974원이 미배당으로 남아 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4% 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 최저가 하락이 이익이 아니다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 68,943,000원 | 152,697,974원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,260,100원 | 173,008,582원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 | 33,782,070원 | 187,226,007원 | 확약 없이는 저가낙찰 효과 제한 |
이 표가 이 사건의 핵심을 보여 줍니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 낙찰가만 내려간다고 실질취득비용이 내려가지 않습니다. 다만 본건은 말소동의 확약이 제출되어 있으므로, 확약을 전제로 할 때만 현재 최저가 68,943,000원을 실질취득가로 볼 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 아파트가 아닌 소규모 공동주택 유형으로 봐야 합니다.
- 입지. 인천마전고등학교 북서측 인근이며 주위에 아파트·공동주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측으로 도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(마전지구), 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·교육환경보호구역·토지구획정리사업지구 등에 포함되고 보행자전용도로·소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 단지이고 실거래 표본도 3건에 그쳐 대단지 아파트보다 거래가격 검증과 재매각성 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 합니다. 적용 대상이 전희준의 을구 3번 임차권 전체인지 원본 문구를 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·배당 후 어떤 조건과 절차로 임차권등기가 말소되는지 매각물건명세서와 제출된 확약서를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 68,943,000원은 실거래 평균의 43.7%지만 실거래가 2022~2023년에 집중되어 있습니다. 2026년 현재 유사 다세대 거래와 별도 대조가 필요합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 단순 할인기회로만 보지 말고 선순위 임차권 표시와 소규모 단지 환금성이 응찰 저조에 미친 영향을 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각 전 실제 부담 항목을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 34%”보다 중요한 것은 확약이다
겉으로는 감정가 201,000,000원짜리 물건이 3회 유찰되어 68,943,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 선순위 임차인 전희준의 보증금은 220,000,000원이고, 확약이 없으면 현재 회차에서도 152,697,974원의 인수액이 남습니다. 따라서 최저가만 보면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
이 사건이 달라지는 이유는 하나입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 이 확약을 정확도 기준대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원이고, 실질취득가는 68,943,000원입니다. 가격은 과거 실거래 평균의 43.7% 수준이지만 거래 표본이 2022~2023년에 머물고 총 16세대의 소규모 단지이며 이미 3회 유찰됐습니다. 결국 이 물건의 승부처는 “싸게 보이느냐”가 아니라 확약이 실제로 이 임차권을 완전히 제거하는지, 그리고 2026년 현재의 환금 가능한 시세가 얼마인지 확인하는 것입니다.
