2.2억 임차권, 확약이 인수를 ‘0원’으로 바꾼다 — 인천 마전동 동아그랑빌 502호

인천지방법원 2025타경514681. 인천 서구 마전동 동아그랑빌 가동 5층 502호, 전용 60.11㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대주택)입니다. 소유자 신수현은 2023.03.03 거래가 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 핵심은 2022.10.14 전입·점유를 시작하고 2022.10.07 확정일자를 받은 임차인 전희준의 보증금 220,000,000원입니다. 이 임차인은 2025.02.21 국세 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.

따라서 확약이 없다면 최저가 140,700,000원만 보고 “감정가보다 30% 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차 배당 후 미회수 보증금은 82,069,800원이고, 낙찰가와 이를 더한 부담액은 222,769,800원입니다. 최저가가 더 내려가면 미배당 인수액이 늘어나 총부담은 약 2.2억원 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 본건은 이 구조를 말소동의 확약서가 끊어 주는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약

2011년 국민은행 근저당권 105,600,000원은 2022.10.14 이미 말소됐기 때문에 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준은 2025.02.21 부산진세무서장 처분의 국세 압류입니다. 임차인 전희준의 전입·점유와 확정일자는 이보다 빠르므로, 확약을 제외한 원칙상 임차보증금 미배당액은 매수인에게 인수됩니다.

② 실질취득 — 확약 전과 후가 완전히 다르다

현재 회차의 최저매각가는 140,700,000원입니다. 배당 계산상 집행비용 2,769,800원을 먼저 제외하고 임차인에게 137,930,200원이 배당되므로, 보증금 부족액은 82,069,800원입니다. 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 222,769,800원으로, 실거래 평균 157,666,666원의 141.3%입니다.

* 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서를 적용한 실질 인수액입니다. 확약 미적용 원칙상 인수액은 각 회차 표의 금액과 같습니다.

③ 시세 비교 — 89.2%지만 표본은 3건

동아그랑빌(가,나동) 전용 60.11㎡ 및 61.94㎡ 실거래 표본은 3건입니다. 평균은 157,666,666원, 최저는 120,000,000원, 최고이자 최신 거래는 225,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 140,700,000원은 평균의 89.2%입니다.

수치만 보면 현재 최저가는 평균보다 10.8% 낮아 가격 여지가 있습니다. 그러나 16세대의 소규모 공동주택이고 실거래 표본이 3건뿐이며, 최신 거래월도 2023.03입니다. 120,000,000원과 225,000,000원 사이의 편차가 커 평균값만으로 현재 적정가를 단정하기 어렵습니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”가 아니라 “확약 반영 시 평균 아래에서 시작한다” 정도로 해석하는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 부족분은 82,069,800원이지만, 말소동의 확약 반영 시 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 아파트가 아닙니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건물로 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창호 등입니다.
• 입지. 인천마전고등학교 북서측 인근에 위치하며 주변에는 아파트·공동주택·학교와 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 남측으로 도로가 소재합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지이며 지목은 대, 토지면적은 558.5㎡, 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·마전지구 지구단위계획구역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26부터 2026.08.25까지 적용됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 16세대이고 확인된 실거래가 3건으로, 거래 표본이 적어 매도 시 가격 협상과 매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본과 적용 부동산, 임차권자, 보증금, 이행 조건을 매각기일 전에 대조하세요.
• 말소 절차. 낙찰대금 납부 후 을구 3번 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
• 두 가지 상한가. 확약 적용 시에는 실질취득 140,700,000원을 기준으로 보되, 확약이 적용되지 않는 경우에는 총부담 222,769,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 점유 확인. 임차권등기는 존재하지만 현재 실제 점유·퇴거 상태는 현장에서 확인하세요.
• 시세 재확인. 실거래 표본은 3건이고 최신 거래월은 2023.03입니다. 동일 건물과 인근 단지형다세대주택의 현재 매물·거래 수준을 별도로 대조하세요.
• 소규모 단지. 16세대 물건이므로 아파트식 대단지 환금성을 전제로 응찰가를 산정하지 마세요.
• 배당 변동. 집행비용과 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약을 산다

이 물건은 표면상 최저가가 감정가의 70%이고, 실거래 평균의 89.2%라 매력적으로 보입니다. 그러나 본질은 할인율이 아니라 220,000,000원 선순위 임차권의 처리입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 실제 부담은 222,769,800원으로, 유찰돼 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 총액은 약 2.2억원에 머뭅니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 명시된 대로 이행되면, 전희준 임차권의 실질 인수액은 0원*이고 실질취득은 140,700,000원입니다. 이는 실거래 평균 157,666,666원보다 낮습니다. 다만 16세대·실거래 3건의 소규모 단지이고 최신 거래도 2023.03이므로 가격 확신은 제한적입니다. 결론은 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 가격 검토형입니다. 이 사건의 입찰 자격은 낮은 최저가가 아니라, 확약서를 끝까지 검증한 사람에게 생깁니다.