인천지방법원 2025타경514688. 숭의로터리 남동측 인근 ‘대준블루온’ 6층 602호, 전용 68.45㎡ 오피스텔입니다. 소유자 허정민은 2021년 2월 2일 거래가 200,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 200,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2024년 3월 15일 목포세무서장의 국세 압류와 그보다 앞선 전준영의 주택임차권등기입니다.
전준영은 2021년 2월 2일 전입·점유를 시작했고, 보증금은 200,000,000원입니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조이므로, 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 금액을 매수인이 승계합니다. 현재 최저가 기준 룰상 미배당액은 54,477,600원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 이 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원*으로 반영했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 6층 602호 도로명: 인천광역시 미추홀구 석정로10번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 68.45㎡ · 지하 1층/지상 14층 건물 중 6층 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.06.20 · 18세대 |
| 소유자 | 허정민 (2021.02.02. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 148,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준은 2024년 3월 15일 접수된 국세 압류입니다. 전준영의 임대차계약·전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 반면 김인수의 전입일은 2025년 3월 28일로 말소기준보다 늦어 현재 확인 자료상 대항력은 없습니다. 2025년 12월 12일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 이름 확인 2명
| 임차·점유관계인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전준영 6층 602호 68.45㎡ 전부 · 주거·임차권등기 | 200,000,000원 | 전입·점유 2021.02.02 확정 2021.01.11 등기 경정: 2021.01.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.03.02 | 실질 0원* 룰상 54,477,600원 |
| 김인수 현황조사·매각물건명세서 확인 | 미상 | 전입 2025.03.28 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 금전 승계 없음 점유·명도 확인 필요 |
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약 원본의 조건, 적용 대상, 말소 실행 절차를 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 원칙상 선순위 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총부담은 보증금 200,000,000원과 집행비용을 합친 수준으로 수렴합니다. 따라서 최저가 148,400,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 룰상 인수 | 룰상 총부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 148,400,000원 | 54,477,600원 | 202,877,600원 | 148,400,000원* |
| 2회 유찰 시 49% | 103,880,000원 | 98,374,320원 | 202,254,320원 | 103,880,000원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 72,716,000원 | 128,992,888원 | 201,708,888원 | 72,716,000원* |
대준블루온에서 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균 209,500,000원에는 2021년의 221,000,000원·229,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024년 10월 200,000,000원 1건이며, 최근 가격 추세는 과거 거래 대비 -6.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 62.18㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 74.62㎡ | 10 | 229,000,000원 |
| 2021.07 | 72.64㎡ | 9 | 221,000,000원 |
| 2021.07 | 62.18㎡ | 8 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 148,400,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 74.2%입니다. 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 표본이 1건에 불과하고 거래 면적도 62.18㎡로 대상 68.45㎡와 차이가 있습니다. 여기에 가격 추세가 -6.0%이므로, 전체 평균 209,500,000원 대비 할인율만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,877,600원 |
| 1. 임차인 전준영 보증금 | 200,000,000원 | 145,522,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 전준영의 보증금 미배당액은 54,477,600원입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 목포세무서 압류의 세액은 확인되지 않아 별도 배당액이 반영되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트조 평지붕 지하 1층·지상 14층 건물의 6층 602호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 입지. 숭의로터리 남동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 남서측 근거리에 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 평지로 공동주택·오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 15미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 감정평가 당시 미상이었습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 오피스텔이고 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 평균 유찰 3.1회·매각률 0.0% 집계는 보수적 환금성 판단이 필요한 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 전준영 임차권 전체와 미배당액 전부에 적용되는지, 별도 조건과 말소 시점을 확인하세요.
- 확약 불성립 시 상한 재계산. 현 회차 룰상 총부담은 202,877,600원입니다. 확약 확인 전에는 실질취득 148,400,000원을 전제로 입찰가를 산정하면 안 됩니다.
- 김인수 점유 확인. 2025.03.28 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·계약기간·실점유·인도 협의 가능성을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 국세 압류 금액 확인. 말소기준인 목포세무서 압류의 세액이 확인되지 않았습니다. 교부청구와 배당순위에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 상태 확인. 2021.12.03 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 등록 상태와 관련 행정절차를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격은 과거 대비 -6.0%이며 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 전체 평균 209,500,000원보다 최신 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 소규모 환금성. 18세대, 평균 유찰 3.1회, 매각률 0.0% 집계를 감안해 단기 재매각을 전제로 한 무리한 응찰은 피하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 체납 관리비와 점유자의 인도 일정, 인도명령 및 명도비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 성립해야 148,400,000원이다”
이 물건의 결론은 확약서 한 장에 따라 완전히 달라집니다. 확약이 없으면 선순위 임차보증금의 미배당액을 더한 현 회차 룰상 총부담이 202,877,600원으로, 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 전준영 임차권 전체에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 148,400,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래의 74.2%로 가격 검토 여지가 있습니다. 다만 김인수의 별도 점유관계, 금액 미상의 국세 압류, 최근 -6.0% 하락 추세, 18세대 소규모 오피스텔과 평균 3.1회 유찰이라는 환금성 부담이 남습니다. 확약 확인은 필수, 가격은 조건부 합격, 환금성은 보수적으로. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
