대항력 보증금 165,000,000원, 그러나 확약 이행 전제 인수 0원 — 검암동 피닉스빌 302호

인천지방법원 2025타경514709. 인천 서구 검암동 피닉스빌 3층 302호, 전용 39.38㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 오동현이며 2022년 7월 19일 거래가 165,000,000원에 취득했습니다. 경매신청 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액도 165,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 처리입니다. 실제 임차인은 허동훈 1명이고, 보증금은 165,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022년 5월 14일, 확정일자는 2022년 5월 16일, 전입신고와 점유개시는 2022년 6월 28일입니다. 말소기준인 2023년 8월 17일 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.

확약이 없다면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 50,536,600원을 매수인이 인수해, 최저가 116,900,000원과 합친 부담이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어, 그 확약이 실제 이행된다는 전제에서는 해당 임차권의 미배당액을 매수인이 부담하지 않는 것으로 분석합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 해소되는 구조

말소기준은 2023.08.17. 갑구 11번 국세 압류입니다. 그 뒤의 인천광역시 압류, 인천광역시 서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 허동훈의 전입·점유는 말소기준보다 앞서기 때문에 임차권등기의 접수 시점이 2024년이라도 대항력 자체는 선순위입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

확약 이행 전제 실질취득은 116,900,000원입니다. 피닉스빌의 최근 실거래는 총 3건이며, 전체 평균은 173,333,333원입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 216,000,000원이고, 실질취득 116,900,000원은 그 금액의 54.1%입니다. 전체 평균 대비로는 67.4%입니다. 최근 가격 추세도 과거 거래 대비 +42.1%로 하락장이 아니라 상승 방향으로 집계돼, 확약이 실제 이행된다면 가격 여유는 분명합니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)

배당 산술상 임차보증금 미배당액은 50,536,600원입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 이행되는 것을 전제로 매수인 실질 인수액을 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 3층 302호입니다.
• 입지. 검암중학교 남측에 위치하고 인근에는 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 건물 남측으로 포장도로에 접합니다.
• 설비. 급·배수 위생설비, 승강기설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 평지의 대체로 정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 387.1㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 공시지가는 1,638,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대이며 실거래 표본은 3건, 경매 낙찰률은 0.0%로 집계돼 개별 수요 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 조건, 효력 발생 시점과 임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서 원본과 함께 대조해야 합니다.
• 대항력 기준 재확인. 허동훈의 전입·점유 2022.06.28은 말소기준 2023.08.17보다 빠릅니다. 확약이 무효이거나 이행되지 않으면 미배당 인수 문제가 되살아납니다.
• 세금 압류 확인. 국·인천광역시·인천광역시 서구 압류 3건이 있어 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 점유자, 퇴거 여부와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 12개월 평균은 216,000,000원이지만 표본이 1건이고 전체 실거래도 3건입니다. 내부 상태와 층별 차이를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 규제 적용 여부와 취득 목적에 따른 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·세금 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 좋지만, 확약 확인이 먼저다”

이 물건은 표면적으로는 보증금 165,000,000원의 대항력 임차권이 최저가보다 커서 매수인이 미배당액을 인수하는 사건입니다. 현재 회차 산술상 인수액은 50,536,600원이고, 확약이 없다면 최저가만 낮아 보일 뿐 실질 부담은 보증금 수준으로 올라갑니다.

그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어, 그 이행을 전제로 하면 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 116,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 216,000,000원의 54.1%로 가격 메리트가 큽니다. 다만 국세·지방세 압류 3건, 소규모 다세대의 환금성, 낙찰률 0.0%, 확약 이행 조건을 함께 보면 무조건적인 안전형은 아닙니다. 가격은 합격, 권리는 확약서 확인 후 확정. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약의 실제 효력과 말소 이행 여부입니다.

* 말소동의 확약서가 유효하게 이행된다는 전제의 실질 인수액입니다. 확약을 적용하지 않은 배당 산술상 임차보증금 미배당액은 50,536,600원입니다.