인천지방법원 2025타경514716. 인천 부평구 부평동 에이치비엘림캐슬 9층 904호, 전유면적 59.84㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 곽예원은 2020.07.13. 매매를 원인으로 거래가 233,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 243,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 사실보다 선순위 임차권이 실제로 매수인에게 남는지가 먼저입니다. 최근우의 전입·점유 기준일은 2020.07.10., 최초 확정일자는 2020.06.17.로 말소기준권리인 2024.09.04. 국세 압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권의 미배당액이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있습니다.

그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 명시되어 있습니다. 이 확약이 예정대로 이행되어 임차권등기가 말소된다는 전제에서는 매수인의 실질 인수액은 0원^*입니다. 다만 확약은 최근우의 임차권에만 적용되며, 2025.07.24. 전입한 오희진의 점유·보증금 관계까지 해결하는 문서는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

2017년 설정된 신한은행 근저당권은 2020.07.10. 해지로 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 말소기준은 2024.09.04. 국세 압류입니다. 최근우의 임차관계는 전입·점유 2020.07.10., 확정일자 2020.06.17.로 이 기준일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다.

② 임차인·점유 분석

오희진의 전입일은 말소기준권리인 2024.09.04.보다 늦은 2025.07.24.이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금을 매수인이 법률상 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 점유 중이라면 인도 과정에서 임대차계약, 실제 점유자, 퇴거 일정과 보증금 반환 요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 145,600,000원으로 감정가 208,000,000원의 70%입니다. 확약 적용 시 실질취득도 최저가와 같은 145,600,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 상태이므로, 이를 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.

특히 이 물건은 공동주택이 아니라 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 오피스텔의 거래가와 환금성은 전용면적뿐 아니라 실제 이용상태, 주차, 관리비, 공실, 임대수요와 건물 내 주거·근린생활시설 혼재 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 상한은 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인한 뒤 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%인 2,838,400원으로 추정된 값입니다. 국세·지방세 압류액은 확정 금액이 반영되지 않았으며, 당해세로 우선 차감되면 주택도시보증공사의 실제 배당액은 감소하고 미배당액은 증가할 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 미배당

유찰이 거듭되면 주택도시보증공사의 미배당액은 100,238,400원 → 143,306,880원 → 173,340,192원으로 증가합니다. 그럼에도 각 시나리오의 매수인 실질 인수액이 0원으로 산정된 것은 임차권등기 말소동의 확약이 적용된다는 전제 때문입니다. 최저가가 낮아질수록 확약의 중요성은 오히려 더 커집니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 904호입니다.
• 주위환경. 인천부흥초등학교 남측 인근에 위치하며 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 입찰 전 별도 확인 대상입니다.
• 도로·토지. 인접지 대비 대체로 평탄한 가장형 토지로 남측 포장도로에 접하며, 제1종근린생활시설·업무시설·공동주택 건부지입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 최근우 명의 을구 3번 및 경정된 임차권 전체인지, 별도 조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 말소 절차 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류·절차를 확인해야 합니다.
• 오희진 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·계약내용이 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 실제 점유자와 퇴거 계획을 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 감정가 대비 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 실거래, 보증금, 월세와 공실률을 대조해야 합니다.
• 오피스텔 현황 확인. 내부 상태, 실제 주거 사용 여부, 관리비 체납, 승강기와 급배수설비 정상 작동 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 확약 이행이 먼저다”

이 물건의 등기상 핵심은 최저가 145,600,000원보다 큰 243,000,000원 선순위 임차권입니다. 통상 구조라면 낮아진 낙찰가만큼 미배당이 커지고, 그 금액이 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원^*으로 분석됩니다.

그렇다고 권리 확인이 끝난 것은 아닙니다. 확약의 이행과 등기 말소가 실제로 보장되는지, 확약 밖의 오희진 점유관계는 어떻게 정리할지, 국세·지방세의 당해세 금액은 얼마인지가 남아 있습니다. 또한 감정가의 70%라는 숫자만으로 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다. 결론은 확약이 확인되면 인수는 0원, 그러나 원본 확인 전에는 선순위 임차권 위험을 지운 것으로 보아서는 안 된다입니다.

^* 등기상 임차보증금은 243,000,000원이며 현재 회차 배당 시뮬레이션의 신청채권 미배당액은 100,238,400원입니다. 매수인 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소되는 것을 전제로 합니다.