인천지방법원 2025타경514731. 효성동 청송빌라 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 황평립이고 2021.09.28. 거래가 125,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 소유권도, 세 차례 유찰된 가격도 아닙니다. 임차인 김지현의 주민등록일자·점유개시일자가 2021.09.07.이고 확정일자는 2021.08.10.인 반면, 말소기준 근저당권은 황정인의 2022.01.17. 근저당권입니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 김지현은 데이터상 대항력 있는 임차인입니다.
등기부상 임차권등기는 2023.11.02. 접수돼 말소기준보다 뒤에 있지만, 대항력 판단의 출발점은 임차권등기 접수일이 아니라 앞선 전입·점유입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못한 보증금이 커지고, 그 미배당액이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 결정적인 예외가 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 김지현 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514731 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 321-30 청송빌라 4층 402호 · 도로명 인천광역시 계양구 효서로 124-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 제4층 제402호 |
| 소유자 | 황평립 (2021.09.28. 매매 · 거래가 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 37,044,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.01.17. 설정된 황정인 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤의 서울특별시 압류, 계양구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 김지현은 전입·점유가 2021.09.07.로 말소기준보다 빠르므로 단순한 후순위 임차권등기와 동일하게 취급할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 4층 402호 48.55㎡ 전부 | 2021.09.07 / 2021.08.10 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 김지현입니다. 임대차계약일자는 2021.07.28., 주민등록·점유개시는 2021.09.07., 확정일자는 2021.08.10.이고 보증금은 125,000,000원입니다. 배당요구도 이뤄진 것으로 정리돼 있습니다.
※ 위 89,022,792원·99,935,954원·107,575,168원은 말소동의 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액입니다. 이 사건에서는 김지현 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 확약은 김지현 임차권에 한정해 보며, 확약 범위 밖 점유·임차관계가 별도로 확인될 경우 그 위험은 별도 판단 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,066,792원 |
| 1. 임차인 김지현 보증금 | 125,000,000원 | 35,977,208원 |
| 2. 근저당 · 황정인 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 현재 회차 추정값을 그대로 표시한 룰상 계산입니다. 김지현 보증금 중 89,022,792원이 미배당되는 계산이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 압류 3건 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있으며, 배당 데이터에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 제4층 제402호입니다.
- 입지. 인천효성남초등학교 남서측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리분석은 사실상 이 문서가 결정합니다. 김지현 임차권등기 말소의 조건·범위가 매각물건명세서 기재와 일치하는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 미반영 숫자를 잊지 말 것. 현재 회차 기준 룰상 미배당 보증금은 89,022,792원입니다. 확약이 적용되지 않는다면 최저가가 낮아 보여도 실질취득 부담은 크게 달라집니다.
- 압류 3건 배당 영향. 서울특별시·계양구·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 해당액이 있으면 선순위 차감돼 배당 구조가 변동될 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재됐고 현황조사 관련 비고에는 출입문에 ‘수도전정수장’ 안내문이 부착돼 있었다고 적혀 있습니다. 현장 점유와 인도 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 3회 유찰·감정가 34%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 실제 매매 가능가격과 수리·명도비용까지 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “이 물건은 최저가가 아니라 확약서를 사는 경매다”
표면만 보면 감정가 108,000,000원짜리 다세대가 세 차례 유찰돼 37,044,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 김지현은 2021.09.07. 전입·점유해 2022.01.17. 말소기준 근저당보다 앞선 대항력 임차인이고, 확약이 없었다면 현재 회차에서 보증금 부족분 89,022,792원이 인수 위험으로 남습니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 늘기 때문에 ‘유찰될수록 싸지는’ 구조가 아니게 됩니다.
반대로 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 김지현 임차권의 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 부대비용 제외 실질취득은 37,044,000원입니다. 결국 이 사건의 승부처는 ‘3회 유찰이라 싸 보인다’가 아니라 확약서가 실제 매각·말소 단계에서 김지현 임차권을 완전히 정리하는 범위인지 확인하는 것입니다. 가격 메리트는 그 확인이 끝난 다음에 판단해야 합니다.
