원칙상 51,160,800원 인수, HUG 확약 이행 시 0원* — 효성동 청송빌라 402호

인천지방법원 2025타경514731. 인천 계양구 효성동 청송빌라 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 황평립은 2021년 9월 28일 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했고, 그보다 앞선 2021년 9월 7일 임차인 김지현이 전입과 점유를 시작했습니다. 김지현의 확정일자는 2021년 8월 10일이며, 보증금은 125,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022년 1월 17일 설정된 황정인의 근저당권 120,000,000원입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자가 모두 이보다 앞서므로 김지현은 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2023년 11월 2일에 이루어졌지만, 권리 판단의 핵심 기준은 그보다 앞선 전입·점유와 확정일자입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다

김지현의 전입·점유는 2021년 9월 7일, 확정일자는 2021년 8월 10일입니다. 말소기준 근저당권은 2022년 1월 17일이므로 임차인이 시간상 앞섭니다. 따라서 매각대금에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 미배당액을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 서울특별시·계양구· 국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 확약 효과 — 51,160,800원에서 0원*으로

현재 최저가 75,600,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,760,800원을 먼저 공제한 뒤, 임차인 김지현에게 73,839,200원이 배당됩니다. 보증금 125,000,000원 중 51,160,800원이 남으므로, 확약이 없다면 이 금액은 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 실질 인수 0원은 확약서 원본의 적용 대상·대항력 포기 범위·말소 조건이 이 사건 임차권 전부에 유효하고 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약 이행 전에는 등기부상 임차권과 선순위 대항력 구조가 그대로 존재하므로 원본 문구를 반드시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)

배당 계산상 김지현의 보증금 미배당액은 51,160,800원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 감소해 원칙상 인수액이 더 커질 수 있습니다. 다만 HUG 확약이 정해진 범위대로 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.

④ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천효성남초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 현황. 현황조사 당시 출입문에 ‘수도전정수장’ 안내문이 부착돼 있었습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 단순 임차권등기 말소동의뿐 아니라 선순위 임차인의 대항력 포기, 보증금 잔액 청구 포기, 말소 시기와 조건까지 이 사건 전부에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 확약 이행 주체 확인. 주택도시보증공사가 신청채권자로 제출한 확약의 유효기간과 낙찰자 제출서류, 잔금납부 전후 절차를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 서울특별시·계양구·국민건강보험공단 압류 중 당해세가 존재하면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 현재 공실인지, 출입문 안내문과 수도·관리 상태가 어떠한지 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 효성동 다세대주택의 최근 실거래·매물·전세가와 건물 상태를 대조해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 확약서 한 장이 실질취득가를 바꾼다

이 물건의 권리구조는 단순한 소멸형이 아닙니다. 김지현은 보증금 125,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 현재 최저가 기준 원칙상 미배당 인수액은 51,160,800원입니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하므로, 확약이 없다면 실질 부담은 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.

반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 대항력 포기와 임차권등기 말소까지 유효하게 이행된다면 실질 인수액은 0원*, 실질취득은 낙찰가 75,600,000원이 됩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마인가”보다 “확약서가 정확히 무엇을 포기하고 언제 말소되는가”가 먼저입니다. 권리는 확약 확인 후 합격 여부를 정하고, 가격은 최근 시세를 별도로 검증해야 합니다.