의정부지방법원 2026타경504. 마두동 806 강촌마을 상가동 씨1층16호로, 감정평가상 이용상태는 판매시설(상호명: 봉마켓)입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 김다영은 2022.05.13 전입했고, 하나은행 근저당은 2023.06.02 설정됐습니다. 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 전액 20,000,000원이 매수인 인수로 처리되어 있습니다.
현재 최저매각가 50,470,000원에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 외에 인수할 보증금 20,000,000원이 추가되므로, 권리분석상 실제 부담은 70,470,000원입니다. 따라서 이 사건에서 가격 비교의 출발점은 50,470,000원이 아니라 70,470,000원이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경504 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 806 강촌마을 상가동 씨1층16호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상호명: 봉마켓) |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 중 씨1층 16호 · 사용승인일 1998.04.01 |
| 소유자 | 주식회사화성 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 239,271,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.06.02 설정된 주식회사하나은행 근저당권 288,000,000원입니다. 같은 날 주식회사화성이 거래가액 320,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 2026.02.09 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 하나은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 2,000만원 전액 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다영 | 씨1층 16호 | 2022.05.13 | 20,000,000원 | 200,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 보증기관 승계 없음 |
김다영은 2026.03.18 배당요구를 했지만, 배당계산상 우선변제권이 없어 보증금에 대한 배당은 0원으로 잡혀 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 비교 — 참고 실거래는 ‘면적 불일치’
시장자료에는 강촌마을(한양6) 최근 12개월 거래 12건이 잡혀 있습니다. 최근 12개월 평균은 196,250,000원, 최신 거래는 2026.08 191,000,000원입니다. 다만 대상 비교면적은 29.38㎡인데 거래 표본은 모두 35.1㎡로, 면적 매칭 결과가 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.1㎡ | 9 | 191,000,000원 |
| 2026.07 | 35.1㎡ | 9 | 197,000,000원 |
| 2026.07 | 35.1㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 35.1㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 35.1㎡ | 16 | 198,000,000원 |
| 2026.06 | 35.1㎡ | 9 | 209,000,000원 |
| 2026.05 | 35.1㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 35.1㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 35.1㎡ | 8 | 179,000,000원 |
| 2026.04 | 35.1㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 35.1㎡ | 7 | 217,000,000원 |
| 2026.03 | 35.1㎡ | 14 | 204,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.1㎡ | 12건 | 196,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 인수 · 임차인 김다영 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 288,000,000원 | 49,161,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
하나은행 채권최고액 288,000,000원 중 예상배당은 49,161,540원이고 238,838,460원의 미배당이 발생합니다. 김다영 보증금은 배당되지 않고 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 2,000만원은 그대로
| 회차 | 매각가정액 | 임차인 인수 | 하나은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 50,470,000원 | 20,000,000원 | 49,161,540원 | 238,838,460원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 35,329,000원 | 20,000,000원 | 34,293,078원 | 253,706,922원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24,730,300원 | 20,000,000원 | 23,885,155원 | 264,114,845원 |
유찰이 이어지면 매각가정액은 내려가지만, 제시된 각 시나리오에서 임차인 보증금 인수액은 모두 20,000,000원으로 유지됩니다. 즉 낙찰가격만 낮아지는 폭만큼 전체 부담이 그대로 줄어드는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 3호선 마두역 남동측 인근이며, 단독주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 3호선 마두역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 현재 이용. 판매시설로 이용 중이며 상호명은 봉마켓입니다.
- 도로. 남서측 약 40m, 남동측 약 30m, 북동측 약 20m, 북서측 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역 등이며, 공시지가는 2,299,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 경매이력 참고. 관련 시장자료의 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가에 인수액 합산. 현재 최저가 50,470,000원만 보지 말고 김다영 보증금 20,000,000원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 전입일 2022.05.13, 배당요구일 2026.03.18, 보증금 20,000,000원, 월세 200,000원의 원본 서류를 다시 대조하세요.
- 직접 시세 재조사. 제공 실거래 표본은 대상면적 29.38㎡와 거래면적 35.1㎡가 맞지 않으므로, 동일 용도·유사 면적 상가의 거래·임대자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·인도. 대항력 임차인이 존재하므로 보증금 인수와 함께 실제 점유관계 및 인도 협의까지 입찰비용에 반영해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “5,047만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 2회 유찰돼 최저가가 50,470,000원까지 내려왔지만, 권리구조상 그 금액이 매수인의 최종 부담이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 김다영의 보증금 20,000,000원을 전액 인수하므로 현재 회차의 권리상 실질취득 부담은 70,470,000원입니다.
가격 측면에서도 제공된 최근 거래 평균 196,250,000원이나 최신 거래 191,000,000원을 그대로 대입해 “싸다”고 결론 내리기 어렵습니다. 대상 비교면적 29.38㎡와 거래표본 35.1㎡가 일치하지 않기 때문입니다. 이 물건은 최저가 할인율보다 임차인 인수와 직접 비교 가능한 상가 시세 확인이 먼저입니다. 결론은 권리주의·가격판단 보수적 접근입니다.
