의정부지방법원 2024타경85853. 파주시 산남동 탑골IC 북서측 인근에 있는 목구조 경사지붕 지상 2층 단독주택과 토지 520㎡를 일괄매각하는 사건입니다. 1층은 방 2개·욕실 2개·주방 및 식당·거실·드레스룸·다용도실, 2층은 방 2개·욕실·거실로 이용 중이며 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.
숫자만 보면 감정가 848,360,700원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 415,696,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일하거나 유사한 단독주택 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 수치를 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 650,000,000원 임차권 확약의 효력과 등기부·배당산정의 불일치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85853 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 산남동 36-33 · 경기도 파주시 산남로231번길 17-27 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 · 건물 및 토지 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 목구조 목구조경사지붕 지상 2층 · 외벽 목재마감 · 하이샷시 |
| 토지 | 520㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 고성희 (2021.05.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 848,360,700원 / 415,696,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 691,352,164원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당을 기준으로 삼은 흔적
등기 연혁상 남서울농업협동조합의 2007.10.09. 근저당권 345,600,000원은 2013.03.05. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 근저당권 432,000,000원도 2019.11.27. 말소됐습니다. 국민은행의 2019.11.26. 근저당권 330,000,000원 역시 2021.05.12. 말소됐습니다.
양천구 압류는 2021.10.01. 등기됐다가 2023.10.04. 해제로 말소됐고, 씨엔피건설주식회사의 2023.09.21. 강제경매개시결정도 2024.09.11. 기각결정에 따라 2024.10.14. 말소됐습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 주택도시보증공사를 채권자로 하여 2024.12.03. 등기됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 6.5억 확약은 박애란에게만 적용
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박애란 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2021.05.13 2021.05.13 | 650,000,000원 | 2023.07.19 | 우선변제 주장 대항력 포기 HUG 승계 실질 인수 0원* |
| 육주원 | 전부 | 2024.06.17 미상 | 미상 | 2025.02.05 | 후순위 전입 보증금 미상 확약 적용 대상 아님 |
실제 임차인·점유신고는 박애란과 육주원 2명입니다. 주택도시보증공사는 박애란의 보증금채권을 양수한 신청채권자로, 박애란의 보증금 650,000,000원과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
* 룰상 원보증금은 650,000,000원입니다. 실질 인수 0원 판단은 2025.11.18. 확약이 박애란의 임차권에 대해 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 이 확약은 육주원에게 적용되지 않으며, 육주원의 보증금·확정일자·점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격과 유찰 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 415,696,000원으로 감정가 848,360,700원의 49%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 290,987,200원, 그다음은 203,691,040원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 없어, 어느 회차도 “시세보다 싸다”라고 판정할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 415,696,000원 | 409,139,040원 | 2,081,165,288원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 290,987,200원 | 286,113,379원 | 2,204,190,949원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 203,691,040원 | 200,039,365원 | 2,290,264,963원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 415,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,556,960원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남서울농업협동조합 | 345,600,000원 | 345,600,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 남서울농업협동조합 | 432,000,000원 | 63,539,040원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 씨엔피건설주식회사 | 691,352,164원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 691,352,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산정상 총 채권액은 2,490,304,328원, 채권자 배당액은 409,139,040원, 미배당액은 2,081,165,288원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기부에는 을구 1번·3번·4번 근저당의 말소 기재가 있으므로 실제 배당순위와 채권 존부는 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 산남동 탑골IC 북서측 인근의 기존 주택지대이며, 주변에 공장·주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 목구조 목구조경사지붕 지상 2층 단독주택으로 위생·급배수·도시가스·개별난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 계획관리지역, 가축사육제한구역 전부제한, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 787,500원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택과 520㎡ 토지의 개별성이 크고 주변에 공장과 주거시설이 혼재해, 아파트보다 가격 검증과 재매각에 시간이 필요할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2025.11.18. 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 조건을 원문으로 확인하세요.
- 육주원 점유관계. 보증금·임대차계약일·확정일자·현재 점유 여부와 박애란 또는 주택도시보증공사와의 관계를 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2007년 근저당이 2013년에 말소됐는데도 기준권리와 배당채권으로 반영된 이유를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 배당표 재산정. 을구 1번·3번·4번 근저당의 실제 채권 존부와 말소 여부를 반영해 배당순위를 다시 계산하세요.
- 현장가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 낙찰이라 판단하지 말고, 토지 520㎡와 목구조 주택·제시외 건물을 각각 현장 조사하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역의 이용 및 취득 제한을 확인하세요.
- 명도. 박애란 임차권이 말소되더라도 육주원이 점유 중이면 별도의 인도 협의와 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 확약과 등기 정합성”
이 물건은 감정가 848,360,700원에서 최저가 415,696,000원까지 내려왔지만, 시세 자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 박애란의 보증금 650,000,000원은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약에 따라 실질 인수 0원*으로 볼 수 있어 가장 큰 인수 위험은 해소되는 구조입니다.
다만 그 확약은 박애란에게만 적용되고, 육주원의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 더욱이 등기부에서 말소된 근저당들이 말소기준과 예상배당에 반영돼 있어 권리분석의 기초 자체를 재검증해야 합니다. 결론은 확약은 긍정적이지만 서류 정합성은 미완성입니다. 낮은 최저가에 앞서 확약서·최신 등기부·매각물건명세서·점유관계를 한 묶음으로 확인해야 하는 조건부 검토형 단독주택입니다.
