82,960,000원
의정부지방법원 2024타경9491. 파주시 월롱면 능산리 287-2 소재 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 매각물건 분류는 연립·다세대와 토지이지만, 감정평가상 이용상태는 공부상 단독주택인 다가구주택 8가구입니다. 외관상 유사 건물이 단지를 이루어 ‘모닝빌B단지’로 이용되고 있고, 본건 외벽에는 ‘모닝빌B-5동’으로 표시돼 있습니다.
등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2022년 5월 16일 설정된 하나은행 근저당권 220,636,800원이 말소기준이며, 이후 소유권을 취득한 유재영과 2024년 설정된 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각절차를 거쳐 정리됩니다. 다만 등기상 권리가 깨끗해지는 것과 현장 점유·임대차가 안전한 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9491 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 능산리 287-2 |
| 매각 대상 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 공부상 단독주택(다가구주택, 8가구) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 · 2011.12.06 사용승인 |
| 토지 | 대 275.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 311,100원/㎡ |
| 소유자 | 유재영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 493,572,640원 / 82,960,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 220,636,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2011년 신한은행 근저당과 2016년 하나은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.05.16 설정된 하나은행 근저당권 220,636,800원입니다. 현재 소유자 유재영의 소유권이전과 서대천·박예찬의 480,000,000원 후순위 근저당, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 형성됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 17%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 82,960,000원으로 감정가 493,572,640원의 17%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 용도·인근 물건의 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 확인할 수 없습니다. 특히 다가구주택과 토지가 함께 매각되는 비표준 물건은 건물 상태, 임대수익, 점유관계, 토지 규제에 따라 실제 거래가가 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰(감정가 17%) | 82,960,000원 | 81,066,720원 | 619,570,080원 |
| 6회 유찰 시(감정가 12%) | 58,072,000원 | 56,626,704원 | 644,010,096원 |
| 7회 유찰 시(감정가 8%) | 40,650,400원 | 39,518,693원 | 661,118,107원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액만 커지며, 배당계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 하지만 이 표에는 확인되지 않은 임차보증금이나 대항력 임차인의 승계 가능성이 반영돼 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,893,280원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 220,636,800원 | 81,066,720원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 서대천·박예찬 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 700,636,800원 | 619,570,080원 |
하나은행도 채권최고액 전액을 배당받지 못하고, 후순위 근저당권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 등기권리만을 기준으로 한 수치입니다.
④ 입지·물적 조건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서영대학교 파주캠퍼스 북서측 인근이며, 주변은 농경지와 주택이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물로, 외벽은 석재와 몰탈 위 페인트 마감이며 위생·급배수·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 275.0㎡이며 평지의 사다리형 토지로 세로한면에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설기타, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 관계. 건물 등기에는 능산리 287-7도 소재지로 표기돼 있으나 해당 토지는 2012.01.09 능산리 287-2로 합병돼 말소됐습니다.
- 현황. 공부상 건물명이 없으나 외관상 유사한 건물이 단지를 형성해 ‘모닝빌B단지’로 이용되고, 본건은 외벽에 ‘모닝빌B-5동’으로 표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 세대 전수 확인. 다가구주택 8가구의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 세대별로 확인해야 합니다.
- 대항력 선후 확인. 점유자가 확인되면 말소기준일인 2022.05.16보다 전입·점유가 빠른지 확인하고, 불명확하면 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지의 매각 대상, 287-2와 합병된 287-7의 공부관계 및 현황 경계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 허가·군사 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 군사시설 관련 제한이 취득·이용·증개축에 미치는 영향을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 임대차 관계가 미상인 만큼 현재 임대료와 공실, 수선비, 체납 공과금이 확인되기 전에는 임대수익을 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 가격 상한 보수화. 최저가는 감정가의 17%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획확인서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미확인 점유가 먼저”
말소기준은 하나은행 근저당권으로 분명하고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 다가구주택 8가구로 이용되면서도 임대차 관계가 확인되지 않았습니다. 미확인 점유자 중 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 존재한다면 낙찰자의 실질취득비용은 현재 배당표와 달라질 수 있습니다.
또한 5회 유찰로 최저가가 감정가의 17%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 농경지와 주택이 혼재한 입지, 토지거래허가·군사시설 규제, 다가구 점유관계를 함께 감안하면 등기는 정리형, 현장은 확인형입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 가격이 아니라 세대별 임대차 조사와 실제 환금성 검증입니다.
