의정부지방법원 2025타경4516. 파주시 문산읍 당동리 912-3의 토지와 지상 4층 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 제2종근린생활시설(일반음식점), 2~4층 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인들입니다. 자료상 말소기준권리는 2021.11.04. 파주시 압류이며, 그보다 앞서 전입한 점유자 가운데 대항력이 인정된 임차인이 다수 존재합니다.
현재 회차 최저가는 682,380,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 배당계산에는 매수인이 떠안을 것으로 산정된 보증금 48,000,000원이 별도로 있고, 보증금 미상인 대항력 임차인까지 남아 있습니다. 따라서 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다. 특히 미상 보증금의 크기에 따라 최종 부담이 달라질 수 있어 입찰가 산정 전에 임대차 원본 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4516 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 912-3 · 경기도 파주시 문산읍 당동1로 39-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 제2종근린생활시설(일반음식점) · 2~4층 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 · 사용승인일 2012.01.03 |
| 소유자 | 최인규 |
| 감정가 / 최저가 | 1,392,618,480원 / 682,380,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 599,229,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 문제
자료상 말소기준은 2021.11.04. 파주시 압류입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 다만 등기 말소 여부와 별개로, 말소기준일보다 앞서 전입한 임차인은 대항력을 가질 수 있으므로 보증금 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 확정된 48,000,000원보다 ‘미상’이 더 중요
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임은희 · 1층(버섯육계장,구름계란덮밥) | 2024-10-07 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 한노영 · 펠리시아 1층 101호 | 2021-02-15 | 10,000,000원 | 있음 | 미상 | 10,000,000원 인수 |
| 김진문 · 204호 | 2021-05-04 | 3,000,000원 | 있음 | 미상 | 3,000,000원 인수 |
| 박성우 · 401호 | 2020-12-02 | 35,000,000원 | 있음 | 미상 | 35,000,000원 인수 |
| 이혜택 · 305호 | 2024-04-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 정경자 · 203호 | 2023-06-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최인규 · 205호 | 2024-09-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 관계 확인 필요 |
| 김인환 | 2021-08-12 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김용한 | 2022-05-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 장현철 · 402호 | 2017-02-28 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이지훈 · 305호 | 2018-01-26 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이동규 · 304호 | 2023-03-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 박상수 | 2023-05-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 백현옥 · 307호 | 2025-07-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 명하준 · 307호 | 2025-07-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| LI HONGLIN | 2025-04-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| NAN WEN | 2025-04-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| LI XIANJIE | 2025-04-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| AYE MIN THU | 2024-03-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이건진 · 임차권등기 | 2022-05-30 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 김민수 · 임차권등기 | 2019-11-13 | 40,000,000원 | 있음 | 우선변제 | 현재 배당가정 전액배당 |
| 권순백 · 임차권등기 | 2023-04-18 | 32,500,000원 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 장명희 · 임차권등기 | 2014-09-17 | 30,000,000원 | 있음 | 우선변제 | 현재 배당가정 전액배당 |
| 현재 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
③ 예상배당표 (매각가 682,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,223,800원 |
| 1. 임차인 김민수 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 1. 임차인 장명희 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 인수 · 한노영 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김진문 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박성우 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 7,280,010원 | 7,280,010원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 595,876,190원 |
배당표상 한노영·김진문·박성우 보증금 합계 48,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 산정돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있고, 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 가격 메리트 판정 금지
현재 회차는 2회 유찰로 최저가가 682,380,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 477,665,999원, 그 다음은 334,366,199원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 외 인수보증금이 존재하고 그 일부가 미상입니다. 따라서 최저가 하락률만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 682,380,000원 | 48,000,000원 | 추가 미상 보증금 확인 필요 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 477,665,999원 | 48,000,000원 | 추가 미상 보증금 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 334,366,199원 | 48,000,000원 | 추가 미상 보증금 확인 필요 |
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 1층은 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층은 통칭 201호~210호, 3층은 301호~307호, 4층은 401호~407호의 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 문산고등학교 남서측 인근 준공업지역으로, 다가구주택·주상용 건부지·학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 소로1류·소로2류에 접합니다. 상대보호구역·지방산업단지·폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 표시돼 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고상 목록2 건물은 건축물대장에 2012.05.04.자로 위반건축물로 등재된 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 원본 대조. 한노영·김진문·박성우·김인환·장현철·이지훈과 임차권등기된 김민수·장명희의 계약서·전입·점유·배당요구 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김인환·장현철·이지훈은 대항력이 있으면서 보증금이 미상입니다. 이 금액을 모르면 실질취득가 상한을 정할 수 없습니다.
- 대항력 미상 점유자. 주거 점유자 ‘현재’는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세가 당해세인지 여부와 교부청구액을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 목록2 건물의 건축물대장상 위반 내용과 시정 가능성·이행강제금 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 1층 영업시설과 여러 주거 호실의 점유자가 존재하므로 호실별 인도·명도 계획을 세워야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 감정가의 49%라는 숫자보다 낙찰가 외 인수보증금과 미상 보증금을 합친 실제 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 인수액의 상한
이 사건의 핵심은 두 번 유찰됐다는 사실이 아닙니다. 현재 확인된 매수인 인수액만 48,000,000원이고, 대항력 있는 김인환·장현철·이지훈의 보증금은 확정되지 않았습니다. 주거 점유자 가운데 대항력 자체를 판정할 수 없는 경우도 있습니다. 여기에 음식점과 다가구주택이 혼재한 건물, 다수 점유자, 국세·지방세 변수, 위반건축물 기재까지 겹칩니다.
최저가는 내려왔지만 권리위험은 내려오지 않았습니다. 실제 계약관계와 미상 보증금을 확정하기 전에는 최저가 682,380,000원을 근거로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 이 물건은 입찰가를 정하기 전에 인수액의 최대치를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
