의정부지방법원 2025타경6598. 파주시 교하동의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 1,179,595,600원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 578,000,000원, 감정가의 49%입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 지상 2층으로, 1층은 근린생활시설(대창천막기업), 2층은 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.
등기상 핵심은 2023.12.22 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,080,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 2025.11.13 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 세 곳의 현황조사 대상 가운데 두 곳은 말소기준 이후 전입이지만, (주)프라퍼티개발(문명희)은 2022.08.24 전입으로 말소기준보다 빠르고 보증금이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 교하동 889-2 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설(대창천막기업) · 2층 근린생활시설(사무소) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 지상2층 · 사용승인 2021.05.07 · 증축 2021.09.06 |
| 소유자 | 조정환 |
| 감정가 / 최저가 | 1,179,595,600원 / 578,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 924,440,118원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2,3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행, 쟁점은 선순위 점유
2021.07.28 설정된 우리은행 근저당권 852,000,000원은 2023.12.22 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 조정환에게 소유권이 이전되고 국민은행 근저당권 1,080,000,000원이 설정됐으며, 이 국민은행 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 대상 3명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)한국중소기업관리단(전금철) | 확인 필요 | 2024.08.20 | 30,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)승하중소기업관리단(양호정) | 2층일부 | 2024.09.13 | 30,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)프라퍼티개발(문명희) | 1층 102호 | 2022.08.24 | 미상 | 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
앞의 두 점유자는 각각 2024.08.20, 2024.09.13 전입으로 2023.12.22 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 1층 102호 (주)프라퍼티개발(문명희)은 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 미상이므로 이 임차관계의 인수 여부와 금액이 확정되기 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
③ 유찰 구조 — 49%라는 숫자보다 미확정 인수위험이 먼저
현재 회차는 감정가 1,179,595,600원 대비 최저가 578,000,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 404,600,000원, 4회 유찰 시 283,220,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 578,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,180,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,080,000,000원 | 569,820,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 국민은행 채권최고액 1,080,000,000원 중 569,820,000원이 배당되고 510,180,000원의 미배당이 발생합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 앞선 전입 점유자의 보증금이 미상이므로 임차관계 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 교하초등학교 남동측 인근으로 중·소규모 공장 및 창고, 단독주택, 대형할인마트, 학교, 전·답 등 농경지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 진출입이 용이하고, 경의중앙선 금릉역으로부터 약 1.7km, 대중교통을 이용할 수 있는 간선도로까지 약 300m 거리입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설(대창천막기업), 2층은 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 기타지붕 지상2층, 사용승인일 2021.05.07, 증축일 2021.09.06입니다.
- 토지. 생산관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지 기준. 지목 대, 토지이용상황 공업기타, 평지·사다리형·세로한면(가), 토지면적 185.0㎡, 공시지가 523,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. (주)프라퍼티개발(문명희)의 보증금·확정일자·배당요구·점유범위를 매각물건명세서에서 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 최저가에 해당 인수액을 더한 금액이 실제 취득원가가 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되며 목록2·3은 지분매각이므로 매각대상과 지분범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 1층과 2층이 근린생활시설로 사용 중이고 복수 점유자가 조사돼 있어 인도·명도 범위를 확인해야 합니다.
- 유찰가만으로 판단 금지. 2회 유찰·감정가 49%라는 수치보다 선순위 점유자의 인수 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 핵심은 감정가 1,179,595,600원에서 최저가 578,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 등기상 말소기준은 명확하지만, 2022.08.24 전입한 (주)프라퍼티개발(문명희)의 보증금이 미상이고 말소기준보다 앞서 있다는 점이 더 중요합니다.
배당표에는 매수인 인수 0원으로 계산돼 있으나, 이 점유자의 대항력과 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 실제 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 게다가 일괄매각·제시외 건물 포함·목록2·3 지분매각이 함께 걸려 있습니다. 권리와 매각범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 보는 순서가 필요한 사건입니다.
