의정부지방법원 2025타경2634. 남양주시 화도읍 녹촌리 보학아트빌 101동 202호, 전용 38.18㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 방성호이며 2022년 5월 12일 매매를 원인으로 거래가 160,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 남아 있는 후순위 가압류나 압류가 아니라, 말소기준보다 앞선 김준모의 전세권과 전입입니다.
기존 근저당권은 모두 등기부상 말소됐고 현재 말소기준은 2024년 11월 25일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 김준모는 그보다 앞선 2022년 5월 13일 전입했고, 2023년 6월 14일 전세금 160,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 현재 최저가 84,700,000원에서 집행비용을 제외하고 김준모에게 배당될 것으로 계산된 금액은 82,775,400원입니다. 전세금과의 차액 77,224,600원은 선순위 권리 및 대항력 잔존 여부에 따라 매수인이 승계할 위험이 있으므로, 보수적으로 인수액에 포함해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 243-24 보학아트빌 제101동 제2층 제202호 도로명: 경기도 남양주시 화도읍 경춘로1842번길 20-15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.18㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 세대 | 2017.04.14 · 11세대 |
| 소유자 | 방성호 (2022.05.12. 매매, 거래가 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김준모 / 155,865,546원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부처
등기부상 기존 은행·새마을금고·농협 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2024년 11월 25일 주택도시보증공사 가압류이며, 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김준모의 전입과 전세권은 말소기준보다 앞서 있어 낙찰자가 인수할 수 있는 선순위 위험입니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준모 실제 임차인 1명 | 2022.05.13 전입 현황조사·매각물건명세서 | 160,000,000원 등기부 전세권 기준 | 가능·미상 전입은 선순위이나 보증금·확정일자 신고 내용 미상 | 미상 전세권 배당은 반영 | 미배당 인수 위험 현재가 기준 77,224,600원 |
| 회차 가정 | 낙찰가 | 전세권 배당 | 미배당 승계 | 단순 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 84,700,000원 | 82,775,400원 | 77,224,600원 | 161,924,600원 |
| 2회 유찰 시 | 59,289,999원 | 57,822,779원 | 102,177,221원 | 161,467,220원 |
| 3회 유찰 시 | 41,502,999원 | 40,355,945원 | 119,644,055원 | 161,147,054원 |
미배당 승계액은 전세금 160,000,000원에서 각 회차의 전세권 예상배당액을 차감해 계산했습니다. 집행비용 추정치 때문에 낙찰가와 인수액의 단순합은 전세금보다 소폭 높게 표시됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득가로 봐야 한다
보학아트빌 101동 전용 38.18㎡와 면적이 일치하는 확인 거래는 2건입니다. 2021년 9월 3층이 136,000,000원, 2022년 5월 2층이 160,000,000원에 거래됐으며 평균은 148,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 38.18㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 38.18㎡ | 3 | 136,000,000원 |
| 평균 | 38.18㎡ | 2건 | 148,000,000원 |
표면 최저가 84,700,000원은 거래 평균의 57.2%에 불과합니다. 하지만 이 비율만으로 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 선순위 전세금 승계를 반영한 실질취득 기준 약 160,000,000원은 거래 평균의 108.1%이고, 최신 확인 거래 160,000,000원과는 100.0%로 같습니다. 즉 권리위험을 반영하면 시세보다 저렴한 물건이 아니라, 거래 평균보다 높은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,924,600원 | - |
| 1. 전세권 · 김준모 | 160,000,000원 | 82,775,400원 | 77,224,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,025,000,000원 | 0원 | 3,025,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 김준모 | 155,865,546원 | 0원 | 155,865,546원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 전세권자 김준모에게 배당되고 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 김준모의 미배당분은 대항력 및 선순위 권리의 잔존 여부에 따라 매수인 승계위험이 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 38.18㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다. 사용승인일은 2017년 4월 14일입니다.
- 입지. 은솔초등학교 북서측 근거리에 위치하며 주변은 아파트단지·다세대주택·점포가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북동측 경춘로변 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북동측으로 폭 약 5~6미터 포장도로에 접한 자루형 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·녹촌6지구 지구단위계획구역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 699,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·상하수도·난방 설비가 설치돼 있으며 공용부분과 발코니 확장부분을 포함해 평가됐습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대이고 확인 거래가 2건뿐이어서 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 재설정. 최저가 84,700,000원이 아니라 선순위 전세권 미배당분을 합친 실질취득 약 160,000,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 전세권·대항력 원본 확인. 전세권설정계약, 임대차계약서, 전세금 지급 금융자료, 주민등록 전입세대열람, 점유 현황과 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 미배당 승계 확인. 현재 회차 예상배당 82,775,400원과 전세금 160,000,000원의 차액 77,224,600원이 매수인에게 남는지 매각물건명세서와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 중복 주의. 김준모의 전세금과 경매신청채권액을 단순 합산하지 말고, 청구원인과 집행권원의 관계를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부. 한국토지주택공사에 양도된 우선매수권의 행사 절차와 매각기일 진행 결과를 확인하지 않으면 일반 응찰자의 실제 낙찰 가능성을 판단할 수 없습니다.
- 현재 시세 재확인. 확인된 실거래가 2021년과 2022년의 2건에 그치므로 인근 동일 면적 다세대의 최근 거래와 현재 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 수도·전기·가스 정산액과 국민건강보험공단 압류의 세부 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “8,470만원 경매”가 아니다
이 물건을 최저가 84,700,000원짜리로 보면 판단이 완전히 어긋납니다. 김준모의 선순위 전세금 160,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 전세금이 늘어 실질취득가는 계속 1.60억원대에 머뭅니다. 이는 확인 거래 평균 148,000,000원의 108.1%이고 최신 거래 160,000,000원과 같은 수준입니다.
가격상 할인은 사라지는 반면, 선순위 권리의 승계 여부, 임차인과 경매신청채권자의 동일성, 오래된 실거래 표본, 11세대 다세대의 환금성, 전세사기 피해주택 우선매수권 양도까지 함께 남습니다. 특히 우선매수권이 행사되면 외부 응찰자는 최고가를 제시하고도 매수인이 되지 못할 수 있습니다. 결론은 권리 고위험·가격 메리트 없음·외부 낙찰 제한 가능입니다. 최저가 숫자만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
