의정부지방법원 2025타경2771. 남양주시 화도읍 묵현리 천마주택 1층 103호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 방3·욕실1·주방·발코니 등을 갖춘 연립주택입니다. 소유자는 김완호이며, 1996.06.28 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 한국주택은행 근저당권 중 을구 1번, 채권최고액 15,600,000원이 말소기준입니다.
그 뒤 같은 날 채권최고액 36,400,000원의 두 번째 근저당이 설정됐고, 두 근저당은 회사합병을 원인으로 2015.01.12 주식회사국민은행에 이전됐습니다. 2025.07.21 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 말소기준 이하의 담보권과 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2771 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 584-3 천마주택 1층 103호 |
| 도로명 | 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로37번길 17-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 연립주택(방3, 욕실1, 주방, 발코니 등) |
| 소유자 | 김완호 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 21,394,944원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 1996년 근저당이 기준
말소기준은 1996.06.28 한국주택은행 근저당권 15,600,000원입니다. 같은 날 접수번호 40850으로 설정된 두 번째 근저당 36,400,000원도 매각으로 소멸합니다. 2002년 수원지구축산업협동조합의 가압류 1,521,321원은 2003.01.13 이미 말소됐습니다. 두 근저당권은 2015.01.12 회사합병을 원인으로 국민은행에 이전됐고, 2025.07.21 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안정일 | 2020.04.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
안정일의 전입일은 2020.04.27로 말소기준인 1996.06.28보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단하기 어렵지만, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 거래 시점은 오래됐다
천마주택2차(다동), 전용 59.4㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 119,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 117,000,000원입니다. 현재 최저가는 55,370,000원으로 최근 평균의 47.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 59.4㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2022.02 | 59.4㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.02 | 59.4㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 평균 | 59.4㎡ | 3건 | 119,000,000원 |
표면적으로는 최저가가 최근 거래 대비 크게 낮습니다. 하지만 가격 가치를 평가할 때는 최신 거래가 2023.04에 그친다는 점을 같이 봐야 합니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -2.5%로 하락 방향입니다. 따라서 55,370,000원이 과거 실거래보다 낮다는 사실은 분명하지만, 2026년 현재 가격을 과거 거래가와 동일하게 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한국주택은행 | 36,400,000원 | 36,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,973,340원 |
현재 최저가 55,370,000원 가정 시 집행비용과 두 근저당 채권최고액이 배당되고 1,973,340원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 인수로 되돌아오지 않는다
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 55,370,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 38,759,000원 | 14,338,662원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 27,131,300원 | 25,757,063원 | 0원 |
3회 유찰 시 채권 미배당은 14,338,662원, 4회 유찰 시에는 25,757,063원까지 늘어나지만, 이 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 즉 대항력 임차보증금처럼 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 사건이 아닙니다. 현재 자료상 실질취득은 각 회차 낙찰가와 같습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 천마중학교 북서측 인근. 공동주택(다세대·연립), 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 1층 103호. 외벽은 적벽돌 쌓기, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내부도로를 통해 북측 약 4m 내외 도로와 연계됩니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가 573,100원/㎡, 토지면적 164.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 안정일의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 원본 재확인. 확인된 최신 실거래가 2023.04이므로 현재 매매호가와 최근 거래 유무를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 19세대 규모이고 거래 표본이 적습니다. 과거 거래 대비 할인율과 실제 매도 가능성은 별개로 봐야 합니다.
- 용도·현황 확인. 사건상 용도는 근린주택, 감정상 이용상태는 연립주택입니다. 현장 이용상태와 건축물 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용 규제의 입찰·취득 영향은 관할기관 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 1996년 근저당이 말소기준이고, 임차인 안정일은 2020년에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 2회 유찰된 현재 최저가 55,370,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 117,000,000원의 47.3%까지 내려왔습니다.
다만 확인된 거래가 3건에 불과하고 최신 거래도 2023.04이며, 최근 거래 추세는 -2.5%입니다. 19세대 규모와 같은 단지 경매의 평균 2.0회 유찰 기록까지 감안하면, 과거 거래 대비 큰 할인폭은 분명한 장점이지만 그것만으로 현재 환금성과 적정가를 단정하기는 어렵습니다. 권리상 인수 위험은 낮고, 입찰 판단의 승부처는 현 시세 확인과 매도 가능성 검증입니다.
