의정부지방법원 2025타경2788. 남양주시 호평동 ‘호평마을신명스카이뷰하트’ 1401동 10층 1002호, 전용 84.9985㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김지현은 2023년 7월 25일 매매가 413,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행에 채권최고액 392,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 신한카드와 경기신용보증재단의 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 양희준이 점유자로 기재돼 있습니다. 전입일은 2023년 7월 26일로 말소기준 근저당 설정일인 2023년 7월 25일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 해당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 임대차계약 내용과 명도 협의 조건은 별개의 문제이므로 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2788 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 615 호평마을신명스카이뷰하트 제1401동 제10층 제1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9985㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·발코니 · 19층 중 10층 |
| 단지 | 호평마을신명스카이뷰하트 · 399세대 · 2006.06.02 준공 |
| 소유자 | 김지현 (2023.07.25. 거래가 413,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 367,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 363,339,805원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 전부 소멸
2023년 7월 25일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 김지현이 소유권을 취득했고, 점유자 양희준은 그 다음 날인 2023년 7월 26일 전입했습니다. 따라서 양희준은 선순위 대항력을 갖지 못합니다. 이후 설정된 신한카드 가압류 8,917,150원, 경기신용보증재단 가압류 83,280,000원과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 계약 내용은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양희준 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 양희준의 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 인정되지 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 배당 참여 가능성은 원본 명세서와 임대차계약서로 확인해야 합니다. 다만 우선변제 여부가 달라져도 이 점유자의 보증금이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 76.9%의 가격 여유, 그러나 하락 추세
같은 단지 전용 85.0㎡ 실거래 12건입니다. 전체 표본 평균은 479,750,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 478,181,818원, 최신 거래는 2026년 7월 520,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -3.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 17 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 8 | 439,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 19 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 4 | 485,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 18 | 518,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 9 | 435,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 11 | 475,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 15 | 458,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 6 | 520,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2025.08 | 85.0㎡ | 13 | 480,000,000원 |
| 2025.07 | 85.0㎡ | 16 | 497,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 478,181,818원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 479,750,000원 |
현재 실질취득액은 인수금이 없으므로 최저가와 같은 367,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 76.9%이며, 전체 표본 평균 대비로도 76.6%입니다. 실거래 최저 430,000,000원과 최신 거래 520,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 가격상 여유가 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 367,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,945,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 392,700,000원 | 361,555,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,917,150원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 83,280,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 값입니다. 채권자 총 청구액 484,897,150원 중 361,555,000원이 배당되고, 미배당액은 123,342,150원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 367,500,000원 | 361,555,000원 | 123,342,150원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 257,249,999원 | 252,848,499원 | 232,048,651원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 180,074,999원 | 176,753,949원 | 308,143,201원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 판곡초등학교 동측 인근이며, 주변에 대단위 아파트단지·근린생활시설·각급 학교·생활편의시설이 있어 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 근거리에 경춘선 평내호평역이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 19층 건물의 10층이며 급배수·위생·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기·지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 왕복 2~4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·호평택지지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 포함되며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 399세대 단지이며 동일 면적 실거래가 지속됐으나 거래가격은 430,000,000원부터 520,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 양희준의 실제 거주 여부, 임대차계약 기간, 보증금, 이사 계획을 현장에서 확인하세요.
- 대항력 기준일. 전입일 2023.07.26이 말소기준일 2023.07.25보다 늦다는 점을 주민등록 전입세대 열람과 원본 명세서로 다시 대조하세요.
- 실거래 보정. 최근 12개월 평균 478,181,818원과 최신 거래 520,000,000원을 참고하되, -3.8% 하락 추세와 거래 편차를 응찰가에 반영하세요.
- 내부 상태. 감정평가서의 이용상태는 확인되지만 내부 수리 상태는 별도로 현장 점검해야 합니다.
- 토지 면적 차이. 등기사항전부증명서와 토지대장 면적 차이가 있으므로 대지권 표시와 감정평가 기준을 원본에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 관리사무소 및 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격도 여유… 승부처는 점유와 하락장 보정
이 물건은 권리 구조가 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류는 모두 소멸합니다. 점유자 양희준도 말소기준 다음 날 전입해 대항력이 없으므로 실질취득액은 최저가와 같은 367,500,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 478,181,818원의 76.9%로 여유가 있습니다. 다만 최근 시장 추세가 -3.8% 하락하고 실거래 편차도 크므로, 현재 할인율을 그대로 안전마진으로 보기는 어렵습니다. 권리와 가격은 합격권이지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 계약관계와 명도 조건, 내부 상태, 토지 면적 표시 차이를 확인한 뒤 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.