286,300,000원
의정부지방법원 2025타경2795. 남양주시 평내동 ‘평내화성파크힐즈’ 1704동 11층 1103호, 전용 84.9668㎡ 아파트입니다. 소유자 노복순 명의로 2005.05.04. 소유권이전등기가 마쳐졌고, 2014.06.05. 국민은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 국민은행 추가 근저당, 상상인저축은행 근저당, 서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가와 현재 회차를 나눠 봐야 합니다. 감정가 409,000,000원은 최근 12개월 실거래 최고액 400,000,000원보다도 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 286,300,000원으로 최근 실거래 최저액 348,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 감정가가 아니라 1회 유찰된 현재 최저가에서 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2795 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 564 평내화성파크힐즈 제1704동 제11층 제1103호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 평내로 76 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9668㎡ · 지상 16층 중 11층 |
| 단지 / 사용승인 | 평내화성파크힐즈 · 328세대 · 2004.11.12. |
| 소유자 | 노복순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 409,000,000원 / 286,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 127,362,654원 |
| 매각기일 | 2026.07.29. |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.06.05. 국민은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 151,200,000원이며, 2021.02.18. 채권최고액을 124,190,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 실제 채권액과 배당액은 채권계산서 및 원본 등기로 다시 대조해야 하지만, 말소기준의 순위 자체는 2014.06.05.로 유지됩니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인이 없으므로 대항력 임차인이 있다고 단정할 수는 없지만, 현장 점유자와 전입세대 확인 전까지는 점유관계를 확정해서도 안 됩니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높고, 현재 최저가는 낮다
동일 단지·동일 면적 84.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 376,250,000원, 최신 거래는 2026.07. 385,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 1 | 357,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 398,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 1 | 348,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 13 | 394,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 1 | 348,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 376,250,000원 |
최근 거래 범위는 348,000,000원~400,000,000원입니다. 감정가 409,000,000원은 이 범위보다 높지만, 실질취득액 286,300,000원은 최근 12개월 평균의 76.1%이며 최근 실거래 최저액보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 실거래 기준 가격 여유가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,808,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 52,800,000원 | 52,800,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,312,121원 | 9,312,121원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,179,679원 |
예상표상 채권 합계 231,312,121원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 50,179,679원입니다. 다만 국세·지방세 압류액, 당해세 및 임차인 최우선변제액은 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장내초등학교 동쪽 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 16층 건물의 11층으로, 사용승인일은 2004.11.12.입니다. 위생·난방·도시가스·옥내소화전·승강기 설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 단지 규모. 평내화성파크힐즈는 328세대이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내·외에 포장도로가 개설돼 있습니다. 공시지가는 1,956,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·평내택지지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 교육환경보호구역과 역사문화환경보존지역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 2014.06.05. 설정액 151,200,000원과 2021.02.18. 변경액 124,190,000원이 함께 확인되므로 채권계산서와 최신 등기 원본을 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·남양주시 압류의 청구액이 확인되지 않습니다. 당해세와 조세 배당 여부를 매각물건명세서 및 관계기관 자료로 점검하세요.
- 응찰가 상한. 최근 12개월 평균 376,250,000원과 최신 거래 385,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·취득비용을 차감해 상한을 정하세요.
- 내부 상태. 감정평가 내용은 내부 마감과 설비를 탐문 조사한 것입니다. 실제 수리 범위와 비용은 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 현재 회차부터 경쟁력
이 물건의 말소기준은 2014.06.05. 국민은행 근저당입니다. 이후의 추가 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 인수 반영 실질취득액은 현재 최저가와 같은 286,300,000원입니다.
감정가 409,000,000원은 최근 실거래 수준보다 높지만, 1회 유찰된 최저가는 최근 12개월 평균 376,250,000원의 76.1%이고 최근 실거래 최저액 348,000,000원보다 낮습니다. 감정가는 높지만 현재 회차에는 가격 여유가 생긴 물건입니다. 다만 임대관계 미상과 국세·지방세 압류액 미확인은 입찰 전에 반드시 해소해야 할 확인사항입니다.
