의정부지방법원 2025타경61038. 파주시 파주읍 향양리의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 경매 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 이용상태는 공부상 단독주택이며, 건물 등기 표시는 향양리 356-16, 도로명주소는 향양말길 65-5입니다. 사건 소재지 표기인 향양리 351-45와 차이가 있어 각 매각목록과 등기·토지대장의 동일성을 원본으로 대조해야 합니다.
현재 최저매각가는 327,780,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 가격이나 지역 거래 평균에 근거한 비교가 없으므로, 유찰 횟수와 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 할인율보다 가등기 성격, 세금 우선순위, 점유관계와 현황 도로 부분을 확인하는 일이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경61038 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 향양리 351-45 |
| 건물 등기 표기 | 경기도 파주시 파주읍 향양리 356-16 · 경기도 파주시 파주읍 향양말길 65-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 공부상 단독주택 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕(판넬) 1층 · 치장 벽돌붙임 마감 · PVC 창호 |
| 토지 항목 | 53.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서병국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 468,264,200원 / 327,780,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천신용협동조합 / 265,405,353원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 4목록 위 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.04.15. 접수된 김천신용협동조합의 채권최고액 299,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권, 압류, 소유권이전청구권가등기, 가압류 및 경매개시결정은 제공된 권리순서상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 임차인은 라영심·유가영 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2014.04.15. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 명도와 배당관계는 원본 서류로 보완해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 라영심 | 2023.12.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입일이 말소기준 이후 · 보증금 및 배당요구 확인 필요 |
| 유가영 | 2021.11.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입일이 말소기준 이후 · 보증금 및 배당요구 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 327,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,388,920원 | 매각가의 약 1.6% 추정 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 김천신용협동조합 | 299,000,000원 | 299,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 김천신용협동조합 | 32,500,000원 | 23,391,080원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 22번 가압류 · 신순덕 | 87,218,080원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차의 채권 합계는 418,718,080원, 예상 배당액은 322,391,080원이며 미배당액은 96,327,000원입니다. 신청채권자의 청구액 265,405,353원은 현재 회차 배당 시나리오에서 충족되는 것으로 표시됩니다. 후순위 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니므로 실질취득액에 더하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 70% | 327,780,000원 | 322,391,080원 | 96,327,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 56% | 262,224,000원 | 257,752,864원 | 160,965,216원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 45% | 209,779,200원 | 206,042,291원 | 212,675,789원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 향양1리 마을회관 동측 인근으로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 단독주택으로 이용 중이나 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 확인하지 못했습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 전기설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 현황. 목록 1·2는 지목이 대이지만 전체 또는 일부가 현황 도로로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 334,400원으로 표시돼 있습니다.
- 위반 표시. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주소 동일성. 사건 소재지 향양리 351-45와 건물 등기상 향양리 356-16을 매각목록·지적도·등기부에서 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 용도인 연립/다세대 + 토지와 감정상 공부상 단독주택 표기의 관계를 확인하세요.
- 가등기 원본 확인. 김애진의 소유권이전청구권가등기 원인과 종류, 매각물건명세서의 인수 여부 기재를 재검토하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액과 법정기일을 확인하세요.
- 임차인 확인. 라영심·유가영의 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 현황 도로. 지목 대인 토지의 전체 또는 일부가 도로로 이용되는 범위와 독점 사용 가능성을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 구조, 누수, 난방, 수리 필요 범위를 현장 조사하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 4목록 위 수목이 포함되는 범위를 매각목록 및 현황도에서 확인하세요.
- 허가·규제. 토지거래계약에 관한 허가구역과 군사시설·역사문화환경 관련 제한의 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가 대비 할인율 대신 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원과 확인 0건은 다르다”
이 사건의 등기 순서는 비교적 명확합니다. 2014.04.15. 김천신용협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 2명도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 인수 0원이 곧바로 단순한 물건을 뜻하지는 않습니다. 가등기 종류, 당해세 가능성, 임차보증금과 배당요구, 사건 주소와 등기 주소의 차이, 연립/다세대와 단독주택 용도 표기, 현황 도로로 사용되는 토지 및 내부 미확인 상태가 남아 있습니다. 실거래 비교 근거도 없어 감정가 70%만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만 현장·서류 확인은 많은 물건으로, 확인 결과를 모두 응찰가에 반영해야 합니다.
