의정부지방법원 2025타경2948. 남양주시 진접읍 금곡리 1052-6의 토지와 주건축물제1동을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독(다가구)주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층 건물입니다. 사용승인일은 2017.12.15., 토지면적은 251.9㎡입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리분석의 기준점은 2018.01.24. 설정된 진접새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 288,000,000원이고, 이후 등기된 이윤정의 주택임차권, 경매개시결정, 삼성카드 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황·명세서에서 확인되는 안재옥·김학철·하윤선도 전입일이 모두 2018년 말소기준권리보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2948 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1052-6 · 경기도 남양주시 진접읍 경복대로211번길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독(다가구)주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층 · 사용승인 2017.12.15. |
| 토지 | 대 · 251.9㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 차용숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,231,388,000원 / 603,380,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접새마을금고 / 267,646,030원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.24. 진접새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당 자체도 매각으로 소멸하고, 2025.06.12. 등기된 이윤정의 주택임차권과 2025.09.18. 삼성카드 가압류 역시 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 경매 신청도 진접새마을금고가 했으며 청구금액은 267,646,030원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 현재 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 안재옥 | 미상 | 전입 2021.11.29. · 확정일 미상 배당요구 2025.08.19. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김학철 | 미상 · 주거 | 전입 2024.05.14. · 확정 2024.05.14. 배당요구 2025.09.15. | 미상 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
| 하윤선 | 미상 | 전입 2024.10.11. · 확정일 미상 배당요구 2025.09.25. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이윤정 | 1층 112.78㎡ 중 102호 약45㎡ · 주거(임차권등기) | 계약 2022.07.13. · 전입·점유·확정 2022.09.30. 임차권등기 2025.06.12. | 135,000,000원 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
핵심은 전입 시점입니다. 가장 이른 안재옥의 전입일도 2021.11.29.로, 2018.01.24. 말소기준권리보다 늦습니다. 이윤정은 등기내용상 임대차계약일 2022.07.13., 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2022.09.30.이어서 역시 후순위입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 4명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 603,380,000원으로 감정가 1,231,388,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대금액이 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 ‘감정가 대비 49% = 시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 공동주택 한 호가 아니라 토지 251.9㎡와 단독(다가구)주택, 제시외 건물을 일괄매각하는 구조입니다. 가격 판단은 토지 가치와 건물 상태, 임대수익, 제시외 건물의 상태까지 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 603,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,433,800원 |
| 1. 근저당 · 진접새마을금고 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,669,862원 | 18,669,862원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 288,276,338원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 306,669,862원은 전액 배당되고, 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여 288,276,338원은 임차인 배당 및 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 4회차부터 채권 부족 발생
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 603,380,000원 | 306,669,862원 | 0원 | 288,276,338원 |
| 3회 유찰(34%) | 422,366,000원 | 306,669,862원 | 0원 | 109,072,478원 |
| 4회 유찰(24%) | 295,656,200원 | 290,717,013원 | 15,952,849원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 가정에서는 진접새마을금고와 삼성카드의 채권액이 모두 배당되는 구조입니다. 4회 유찰 가정에서는 채권자 총 배당액이 290,717,013원으로 줄어 15,952,849원의 부족액이 생깁니다. 다만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 낙찰가가 내려간다고 임차보증금 인수가 증가하는 유형은 아닙니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철4호선 진접역 남서측에 위치하며, 인근은 단독주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철4호선 진접역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독(다가구)주택으로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다.
- 토지. 대 251.9㎡, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,166,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·지구단위계획구역(진접택지지구)·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당하고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 안재옥·김학철·하윤선의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계와 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 이윤정 임차권. 보증금 135,000,000원, 전입·점유·확정일 2022.09.30.로 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 다가구 명도. 실제 임차인이 4명인 만큼 권리 인수 여부와 별개로 점유자별 명도 절차와 이사 협의가 필요할 수 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되므로 현황·면적·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 응찰가 상한을 정하기 어렵습니다. 토지·건물의 개별 가치와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 “2회 유찰”보다 “선순위 인수권리가 있는가”입니다. 말소기준은 2018년 진접새마을금고 근저당이고, 확인되는 임차인 4명의 전입·임차권은 모두 그 이후입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없고, 물건도 토지와 다가구주택·제시외 건물을 함께 사는 구조입니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 정리돼 있지만, 603,380,000원이 실제 시세보다 싼지는 별도 검증이 필요하다”입니다. 권리의 할인과 가격의 할인을 같은 것으로 보지 않는 것이 이 물건의 핵심입니다.
