의정부지방법원 2025타경2955. 경기도 가평군 조종면 대보리 373, 도로명 대보간선로 131-43에 있는 단독주택과 토지입니다. 토지는 590.0㎡, 지목은 대이며 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 2층으로 사용승인일은 2015년10월16일입니다. 1층은 방1·거실·주방·욕실 및 화장실·창고 등, 2층은 방2·거실·욕실 및 화장실 등으로 이용되고 있습니다.
권리구조의 중심은 2020.05.08. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 97,240,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 염선철 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 윤정두의 전입일은 2022.09.14.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않은 상태이므로 배당·명도 실무에서는 관련 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2955 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 조종면 대보리 373 · 경기도 가평군 조종면 대보간선로 131-43 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 590.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 · 사용승인일자 2015년10월16일 |
| 소유자 | 권정윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 334,847,000원 / 164,075,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 조경수는 토지, 테크 등은 건물에 포함한 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2020.05.08. 국민은행 근저당권입니다. 국민은행 채권최고액은 97,240,000원이고 공동담보로 대보리 373 토지가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2023.07.05. 염선철 근저당권 90,000,000원이 설정됐으며, 2025.07.30. 염선철을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 두 권리는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤정두 | 2022.09.14. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
윤정두의 전입신고일은 2022.09.14.로 말소기준권리인 2020.05.08. 국민은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 주어진 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않지만, 예상배당표에서 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 그러나 시장가격 비교는 별도 확인
감정가는 334,847,000원, 현재 최저매각가는 164,075,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰, 감정가 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 114,852,500원, 4회 유찰 시 80,396,750원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,075,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,097,050원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 97,240,000원 | 97,240,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 염선철 | 90,000,000원 | 63,737,950원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 187,240,000원 중 예상 배당은 160,977,950원, 미배당은 26,262,050원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대보1리마을회관 북서측 인근으로 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 농촌지대이며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 590.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 자연보전권역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 2층으로 급배수·위생설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 81,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 윤정두의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 일괄매각되며 조경수는 토지에, 테크 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 현장 확인. 농촌 단독주택은 건물 관리상태와 토지 경계·접면·배수·경사 등에 따라 실제 가치 차이가 클 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 토지와 단독주택 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격은 현장에서 검증”
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 조사된 점유자의 전입도 기준권리보다 늦어 매수인 인수 0원으로 정리되는 구조입니다. 권리 자체의 핵심 위험은 크지 않습니다. 그러나 물건은 가평군 조종면 농촌지대의 단독주택과 590.0㎡ 토지이고 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가 334,847,000원에서 164,075,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 “49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 통과, 가격은 현장·주변거래 확인 후 결정하는 물건입니다.
