의정부지방법원 2025타경71389. 감정 이용상태는 일련번호 (2)·(4)·(5)가 공장, 일련번호 (3)이 사무실이고 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 현재 소유자는 조재용이며, 2025.02.28 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 양동농업협동조합 근저당권 792,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 성낙경 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소되는 담보권보다 임차인입니다. 주식회사 성안, 주식회사 성안., 조아해의 전입일은 모두 2025.02.28 말소기준일보다 앞서 있고, 배당 시뮬레이션도 세 임차인의 보증금을 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 세 보증금의 합계는 245,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71389 (강제경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 가평군 설악면 선촌리 527 |
| 등기상 건물 | 경기도 가평군 설악면 선촌리 528 4동 · 경기도 가평군 설악면 유명로 1818-244 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일련번호 (2)·(4)·(5) 공장 · 일련번호 (3) 사무실 |
| 소유자 | 조재용 · 2025.02.28 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 2,545,354,000원 / 611,140,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 허남준 / 171,024,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차보증금은 남는다
과거 주식회사방주 소유 당시의 신한은행 근저당권과 가압류·보전처분 등은 이미 말소됐고, 2025.02.28 임의경매 매각으로 조재용에게 소유권이 이전됐습니다. 이번 분석의 기준은 그날 새로 설정된 양동농업협동조합 근저당권입니다. 이 기준 이후에 들어온 허남준의 강제경매개시결정, 성낙경의 근저당권 및 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수합계 245,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 성안 | 196.0000 | 2018.08.07 | 5,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 5,000,000원 |
| 주식회사 성안. | 6386.0000 | 2020.04.20 | 120,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 120,000,000원 |
| 조아해 | 645.0000 | 2022.11.18 | 120,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 120,000,000원 |
세 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 3명으로 집계됩니다. 따라서 보증금은 중복 제거 대상이 아니며, 세 금액을 그대로 합산한 245,000,000원이 매수인 인수액입니다.
③ 가격 구조 — 6.11억 낙찰이 아니라 8.56억 실질취득
현재 회차 최저매각가는 611,140,000원으로 감정가 2,545,354,000원의 24.01%입니다. 하지만 이 물건은 최저가에 대항력 임차보증금 245,000,000원을 더해야 합니다. 따라서 현재 회차의 권리상 실질취득액은 856,140,000원으로, 감정가의 약 33.64%입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 611,140,000원 | 245,000,000원 | 856,140,000원 | 693,796,057원 |
| 5회 유찰 시 | 427,798,000원 | 245,000,000원 | 672,798,000원 | 875,304,637원 |
| 6회 유찰 시 | 299,458,600원 | 245,000,000원 | 544,458,600원 | 1,001,958,477원 |
또한 이 물건은 동일 유형의 실거래 시세를 근거로 “싸다”고 판단할 수 있는 구조가 아닙니다. 공장·사무실·토지의 일괄매각이고, 접근성과 토지 규제까지 함께 확인해야 하므로 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 611,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,511,400원 |
| 인수 · 주식회사 성안 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 성안. 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조아해 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 양동농업협동조합 | 792,000,000원 | 602,628,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 허남준 | 171,024,657원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 성낙경 | 236,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 성낙경 | 97,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,296,424,657원 중 예상배당은 602,628,600원이며, 미배당액은 693,796,057원입니다. 임차보증금 245,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 가평군 설악면 선촌리 소재 “선촌리공설묘지” 동측 인근이며, 임야·전·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 일련번호 (2)·(4)·(5)는 공장, 일련번호 (3)은 사무실로 이용 중입니다. 일반철골구조 및 경량철골구조의 1층 건물입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 토지면적 2,938.0㎡, 지목은 전, 완경사·부정형이며 공시지가는 57,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 접근성 확인. 일련번호 (7) 토지는 지적도상 맹지이며, 남서측 일부가 구거를 통해 일련번호 (6) 현황 도로와 접합니다. 구거점용허가 기간의 재확인이 필요합니다.
- 현황 도로. 일련번호 (6) 토지는 현황 “도로”로 평가됐습니다.
- 부속물. 지상에 관정이 조사됐고, 컨테이너 및 기계 등이 다수 소재하나 이동이 용이하다고 판단되어 감정평가에서 제외됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 245,000,000원 반영. 입찰가와 별개로 인수해야 하는 금액을 반드시 총 취득 판단에 포함해야 합니다.
- 임차인 3명 점유관계 확인. 주식회사 성안, 주식회사 성안., 조아해의 점유부분과 실제 인도 범위를 현황조사·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 기준권리는 2025.02.28 양동농업협동조합 근저당권 792,000,000원입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장·사무실·토지가 일괄매각되는 사건이므로 각 일련번호별 위치와 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 맹지·구거 접근 확인. 일련번호 (7)의 실제 출입과 구거점용허가 기간을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 감정 제외 물품 확인. 컨테이너와 기계는 감정평가에서 제외돼 있으므로 현장 잔존 여부와 처리 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 유찰”보다 “8.56억에 무엇을 사는가”가 핵심
표면상 숫자만 보면 감정가 2,545,354,000원짜리 물건이 4회 유찰되어 611,140,000원까지 내려온 모습입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 실제 임차인 3명의 보증금 245,000,000원을 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 권리상 실질취득액은 856,140,000원입니다.
등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금 인수와 공장·사무실·토지의 혼합 이용, 4회 유찰, 맹지 및 구거 접근 확인이 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기 후순위는 소멸하지만, 인수액과 환금성 검토가 무거운 물건”입니다. 감정가 대비 할인율만으로 매력도를 높게 평가하기보다는, 실질취득액과 실제 점유·접근 조건을 기준으로 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
