의정부지방법원 2025타경62611. 일산동구 장항동 호수마을아파트 301동 5층 502호입니다. 등기상 현재 소유자는 김순자이고, 권리 흐름의 기준점은 2016.09.22 현대해상화재보험주식회사 근저당권 456,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.06.03 한국자산관리공사로 이전됐고, 이후 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권 360,000,000원과 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 866,000,000원에서 1회 유찰된 606,200,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균 675,714,285원과 최신 거래 680,000,000원보다 낮지만, 최근 거래 흐름 자체가 이전 구간보다 13.0% 낮아진 상태입니다. 더욱이 실거래 비교 표본은 132.33㎡, 대상면적은 157.33㎡로 면적이 일치하지 않으므로 단순 금액비교만으로 가격 우위를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62611 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 877 호수마을아파트 301동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주거용(아파트) · 철근콘크리트조 지상20층 내 제5층 |
| 대상면적 | 157.33㎡ |
| 소유자 | 김순자 |
| 감정가 / 최저가 | 866,000,000원 / 606,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 367,774,367원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.09.22 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 456,000,000원이며, 2024.06.03 한국자산관리공사에 확정채권양도로 이전됐습니다. 2022.08.30 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권 360,000,000원은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2024년 오케이저축은행의 임의경매는 2025.01.23 취하됐고, 현재 경매개시결정은 2025.03.17 등기된 한국자산관리공사 명의입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세
호수마을(삼환) 실거래 표본은 132.33㎡ 거래이며, 대상면적 157.33㎡와는 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 직접적인 동일면적 비교값이라기보다 현재 단지 거래 흐름을 확인하는 참고자료로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 132.33㎡ | 14 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 132.33㎡ | 13 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 132.33㎡ | 10 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 132.33㎡ | 1 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 132.33㎡ | 12 | 720,000,000원 |
| 2025.11 | 132.33㎡ | 4 | 665,000,000원 |
| 2025.11 | 132.33㎡ | 14 | 755,000,000원 |
| 최근 평균 | 132.33㎡ | 7건 | 675,714,285원 |
최신 거래는 2026.09의 680,000,000원, 최근 12개월 7건 평균은 675,714,285원입니다. 현재 최저가 606,200,000원은 최근 평균의 89.7%입니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세는 -13.0%로 하락했고, 최근 12건 전체에서도 580,000,000원부터 842,000,000원까지 가격 편차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 606,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,462,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 360,000,000원 | 141,738,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 816,000,000원 중 예상 배당액은 597,738,000원, 미배당액은 218,262,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 606,200,000원 | 597,738,000원 | 218,262,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 424,340,000원 | 417,696,600원 | 398,303,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 297,038,000원 | 292,079,468원 | 523,920,532원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호수초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 마두역(수도권 지하철3호선)이 소재합니다.
- 이용상태. 주거용 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지상20층 내 5층입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이고 공시지가는 2,597,000원/㎡, 토지면적은 69,163.0㎡입니다.
- 단지. 호수마을(삼환) 436세대, 1994.05.26 준공입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 전입관계를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 시세 면적 확인. 최근 거래 표본은 132.33㎡, 대상면적은 157.33㎡로 일치하지 않습니다. 동일 면적 거래를 별도로 확인해 가격 상한을 점검해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 -13.0%입니다. 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액은 현재 218,262,000원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.23입니다. 매각 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘89.7%’만 보고 판단하면 안 된다
이 물건은 배당 시나리오상 매수인 인수액 0원이고, 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 606,200,000원도 최근 12개월 거래 평균 675,714,285원의 89.7%, 최신 거래 680,000,000원보다 낮습니다. 그러나 최근 거래 흐름은 -13.0%이고, 실거래 표본 132.33㎡와 대상면적 157.33㎡도 다릅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 동일 면적 실거래 확인과 하락 추세를 반영한 가격 검증입니다.
