의정부지방법원 2025타경62950. 고양시 일산서구 탄현동 일산두산위브더제니스 105동 903호, 전용 145.83㎡ 아파트입니다. 소유자 박보영은 2020년 매매를 원인으로 거래가 764,800,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 275,000,000원으로 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 남아 있는 비엔케이캐피탈·수성웹툰 근저당과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만, 가격은 반대입니다. 감정가와 최저매각가가 같은 신건 808,000,000원인 반면 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 751,250,000원입니다. 최신 거래도 2026년 6월 720,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮습니다. 신건 최저가만으로는 시세 메리트를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62950 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 제105동 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 145.83㎡ · 지상 59층 건물 내 9층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박보영 (2020.06.25. 매매, 2020.11.12. 소유권이전 · 거래가 764,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 808,000,000원 / 808,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈 주식회사 / 407,558,881원 |
| 매각기일 | 2026.06.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고·조사된 실제 임차인은 0명입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현황조사서와 매각물건명세서의 점유관계는 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
말소기준은 2020.11.12. 설정된 우리은행 근저당권 275,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 비엔케이캐피탈 근저당 300,000,000원, 수성웹툰 근저당 390,000,000원, 경매개시결정과 고양세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 우리은행의 을구 2번 근저당과 비엔케이캐피탈의 을구 3번 근저당은 각각 2022.01.07.과 2023.01.17. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 107.6%
일산두산위브더제니스 동일 면적 145.83㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래 구간은 700,000,000원부터 820,000,000원이며 평균은 751,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 145.83㎡ | 17 | 720,000,000원 |
| 2026.06 | 145.83㎡ | 18 | 775,000,000원 |
| 2026.05 | 145.83㎡ | 27 | 815,000,000원 |
| 2026.05 | 145.83㎡ | 29 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 145.83㎡ | 40 | 820,000,000원 |
| 2026.03 | 145.83㎡ | 8 | 730,000,000원 |
| 2026.03 | 145.83㎡ | 37 | 720,000,000원 |
| 2026.01 | 145.83㎡ | 8 | 710,000,000원 |
| 2026.01 | 145.83㎡ | 42 | 800,000,000원 |
| 2025.12 | 145.83㎡ | 49 | 760,000,000원 |
| 2025.12 | 145.83㎡ | 49 | 760,000,000원 |
| 2025.11 | 145.83㎡ | 9 | 705,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 751,250,000원 |
현재 최저가 808,000,000원은 최근 12개월 평균 751,250,000원의 107.6%입니다. 최신 거래는 2026년 6월 720,000,000원이고, 이 물건과 같은 9층 거래도 2025년 11월 705,000,000원입니다. 최고 거래 820,000,000원에 가깝다는 이유만으로 신건 가격이 저렴하다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 808,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 수성웹툰주식회사 | 390,000,000원 | 222,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 965,000,000원 중 797,520,000원이 배당되고, 167,480,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 부족 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 808,000,000원 | 797,520,000원 | 167,480,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 646,400,000원 | 637,536,000원 | 327,464,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 517,120,000원 | 509,548,800원 | 455,451,200원 |
유찰될수록 수성웹툰 근저당과 신청채권자인 비엔케이캐피탈의 미배당 규모가 커지지만, 이 부족액은 매수인의 인수금이 아닙니다. 비엔케이캐피탈의 신청 청구액은 407,558,881원이지만 현재 회차 예상배당은 근저당 채권최고액 기준 300,000,000원이며, 2회 유찰 시에는 234,548,800원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경의중앙선 탄현역 동측 인근으로, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·학교·생활편의시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 탄현역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 59층 건물의 9층이며, 지역난방·위생 및 급배수·승강기·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 일산두산위브더제니스는 2,700세대, 2013.04.26. 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 토지. 평탄한 부정형 토지의 아파트 건부지이며 공시지가는 3,672,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가가 최근 평균의 107.6%이고 최신 거래보다 높습니다. 개별 호수의 조망·향·내부 상태를 확인하지 않은 감정가 근접 입찰은 경계해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가는 646,400,000원, 2회 유찰가는 517,120,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.
- 체납 확인. 관리비 공용부분 체납, 당해세와 배당요구 채권은 관리사무소·법원 원본 자료로 별도 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.04.입니다. 입찰 시점의 최신 등기와 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 채권자에게 167,480,000원의 미배당이 발생해도 그 금액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 권리 측면에서는 비교적 단순합니다.
그러나 신건 가격 808,000,000원은 최근 12개월 평균 751,250,000원의 107.6%이고, 최신 거래 720,000,000원보다도 높습니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이라는 점도 현장 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 현재 회차에서는 고층 최고 거래가가 아니라 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 응찰가를 보수적으로 정해야 합니다.
