의정부지방법원 2025타경63000. 고양시 덕양구 행주내동 478-7·479-7의 두 필지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 현황은 위험물저장 및 처리시설인 주유소이며, 일반철골구조 평지붕 지상 2층 건물과 제시외 건물·기계기구가 매각 범위에 포함됩니다. 현재 소유자는 주식회사죽전역주유소입니다.
등기부만 보면 말소기준은 2021.04.12. 설정된 부산은행 근저당권 2,200,000,000원이고, 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유관계에서는 말소기준보다 약 4년 앞선 2017.06.01. 전입자가 확인됩니다. 이 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 등기상 소멸 여부만으로 인수 0원을 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63000 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 행주내동 478-7, 479-7 · 경기도 고양시 덕양구 행주로 104 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 위험물저장 및 처리시설(주유소: GS칼텍스(일광에너비스)) |
| 건물 | 일반철골구조 평지붕 지상 2층 · 전기·위생·급배수·소화설비 |
| 소유자 | 주식회사죽전역주유소 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,469,411,600원 / 2,428,590,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 더블유비2309유동화전문 유한회사(양도전: 주식회사부산은행) / 2,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 · 자동세차설비 제외 · 미등기 주유소 캐노피 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 미상
말소기준인 부산은행 근저당권 이후 설정된 비엔케이저축은행 근저당권, 김수영 명의 근저당권 3건, 국·용인시의 압류, 근로복지공단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 설정됐던 다수의 선순위 근저당권과 가압류·경매·보전처분은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
임차인·점유관계
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 일광에너지 행주내동점(대표자 김정환) | 2017.06.01 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유용근 | 2023.08.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유 임차인은 2명입니다. 유용근은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 일광에너지 행주내동점은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있으며, 보증금이 미상이라 인수 가능액의 상한을 산정할 수 없습니다.
② 가격·환금성 — 70%라는 숫자만으로 판단할 수 없다
이 사건은 감정가 3,469,411,600원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 2,428,590,000원, 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다만 비교할 수 있는 실거래 자료가 없고, 대항력 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 최저가 2,428,590,000원만을 기준으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 70%) | 2,428,590,000원 | 2,401,904,100원 | 1,475,285,440원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 56%) | 1,942,872,000원 | 1,921,043,280원 | 1,956,146,260원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 45%) | 1,554,297,600원 | 1,536,354,624원 | 2,340,834,916원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,428,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,685,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,200,000,000원 | 2,200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사비엔케이저축은행 | 390,000,000원 | 201,904,100원 |
| 3. 근저당 · 캐나다인 김수영 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 캐나다 김수영 | 375,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 캐나다인 김수영 | 450,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 12,189,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 총액 3,877,189,540원 중 예상 배당액은 2,401,904,100원, 미배당액은 1,475,285,440원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 행주초등학교 북서측에 위치한 위험물저장 및 처리시설로, 현황은 주유소 GS칼텍스(일광에너비스)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인근에 근린생활시설·공업용 부동산·단독주택이 소재하는 노선 상가지대이며, 차량 접근과 인근 노선버스 이용 여건은 보통입니다.
- 토지 구성. 행주내동 478-7과 479-7의 두 필지는 일단을 이루어 주유소 건부지로 이용되고 있으며, 일괄해 평가됐습니다.
- 도로 저촉. 두 필지는 소로3류와 중로2류에 일부 저촉되고, 해당 면적은 확인도면을 근거로 개략 산출됐습니다.
- 시설 범위. 제시외 기계기구는 매각에 포함되지만 자동세차설비는 제외됩니다. 미등기 상태인 주유소 캐노피는 매각에 포함됩니다.
- 2층 이용 이력. 일반건축물대장상 2층은 사무실로 등재돼 있으나, 매각물건명세서에는 과거 주거용 등으로 이용한 이력이 기재돼 있습니다.
- 유찰 이력. 현재까지 3회 유찰돼 감정가의 70%까지 하락했습니다. 실거래 자료가 없어 최저가와 시장가치의 우열은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차보증금 확인. 일광에너지 행주내동점의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 보증금 중 배당되지 않는 금액을 최저가에 더해 실제 취득원가를 계산해야 합니다.
- 다른 점유자 확인. 유용근은 대항력이 없지만 보증금과 배당요구 여부가 미상입니다. 점유 부분과 인도 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 제시외 건물·기계기구와 미등기 캐노피는 포함되지만 자동세차설비는 제외되므로 현장 설비와 감정 목록을 대조해야 합니다.
- 두 필지와 도로 저촉. 478-7·479-7이 일단으로 이용되는 현황과 도시계획시설도로 저촉 부분의 범위를 확인해야 합니다.
- 2층 이용상태 확인. 대장상 사무실과 과거 주거용 이용 이력 사이의 현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
이 물건의 등기구조는 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 형태지만, 권리분석의 결론은 등기부에서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인의 보증금이 미상이기 때문입니다. 현재 최저가 2,428,590,000원에 응찰하더라도 미배당 보증금을 인수한다면 실제 취득원가는 더 커집니다.
여기에 3회 유찰, 주유소라는 이용상태, 두 필지 일괄매각, 자동세차설비 제외, 미등기 캐노피와 기계기구 포함, 일부 도로 저촉까지 검토해야 합니다. 따라서 이 사건은 최저가 70%라는 할인율보다 임차보증금과 매각 대상의 정확한 경계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 대항력 임차보증금이 확인되기 전에는 인수 0원도, 실질취득액도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
