의정부지방법원 2025타경63691. 고양시 덕양구 주교동 비케이팰리스아파트 5층 501호입니다. 공부상 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층에 위치합니다. 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인과 HUG 확약서의 효력입니다.
임차인 문지연은 2020.01.06. 임대차계약을 체결하고, 2020.02.05. 확정일자를 받았으며, 2020.05.04. 점유를 시작한 뒤 2020.05.06. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 2021.12.08. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2024.05.28. 접수돼 말소기준보다 늦지만, 임차권의 바탕이 되는 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63691 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 568-8 비케이팰리스아파트 제5층 제501호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 원당로113번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 5층 · 공부상 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 김석진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 등기 발급 | 2026.08.04 · 의정부지방법원 고양지원 고양등기소 |
① 권리 흐름 — 대항력은 살아 있고, 확약이 인수를 끊는다
말소기준권리는 2021.12.08. 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 고양시·국·안양시의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.05.28. 접수된 주택임차권등기도 등기 순위만 보면 말소기준 이후라 매각으로 말소되지만, 임차인 문지연은 이미 2020년에 점유와 주민등록을 갖췄으므로 미배당 보증금에 관한 대항력은 별도로 판단해야 합니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문지연 건물전부 · 주거 · 임차권등기 | 249,000,000원 | 2020.05.06 / 2020.02.05 점유 2020.05.04 · 배당요구 2024.05.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 채권양수 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 문지연의 보증금반환채권을 양수한 신청채권자이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 최저가 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 165,900,000원으로 감정가 237,000,000원의 70%입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인이 있는 물건은 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득 구조로 판단해야 합니다.
확약을 적용하지 않는 원래의 권리구조에서는 현재 회차 배당 후 문지연 보증금 86,222,600원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 만큼 미배당 인수액이 커지므로, 최저가가 내려가도 전체 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 HUG 확약이 적용되면 각 회차의 이론상 미배당액은 매수인에게 승계되지 않아 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 이론상 인수 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 70% | 165,900,000원 | 86,222,600원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 56% | 132,720,000원 | 118,938,080원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 감정가 44.8% | 106,176,000원 | 145,110,464원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,122,600원 |
| 1. 문지연 임차보증금 채권 | 249,000,000원 | 162,777,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표상 배당구조에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차보증금 채권에 배당되고, 보증금 부족분 86,222,600원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약이 적용되면 해당 부족분에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 확인되면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층으로, 외벽은 석재 붙임과 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·냉난방설비·승강기설비·화재경보설비 등 제반설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 차량 출입이 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 일치. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04. 제출 확약서에 잔존 보증금반환청구권 전액 포기와 임차권등기 말소 동의가 조건 없이 기재됐는지 확인하세요.
- 채권양수 지위 확인. 주택도시보증공사가 문지연의 보증금반환채권을 적법하게 양수했고, 확약할 권한을 보유하는지 관련 서류를 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 협조 문서를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 고양시·국·안양시 압류 중 당해세가 있는지 확인하세요. 당해세가 먼저 배당되면 임차보증금 배당액은 줄어듭니다.
- 가격 비교. 최저가 165,900,000원을 동일 건물과 인근 아파트의 최근 거래·매물가격과 직접 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 확약이 있더라도 현재 점유 상태, 열쇠 인도, 이사 완료 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인에게 문제 될 수 있는 미납액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 배당요구 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 237,000,000원에서 4회 유찰돼 165,900,000원까지 내려온 아파트입니다. 하지만 권리구조만 놓고 보면 보증금 249,000,000원의 대항력 임차인이 있어, 확약이 없다면 현재 회차에서도 86,222,600원을 추가 인수해야 합니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어나는 구조라 단순히 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 2026.05.04. 확약입니다. 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 그대로 적용·이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 낙찰가 중심으로 정리됩니다. 따라서 이 사건은 권리상 무조건 위험한 물건도, 유찰 횟수만으로 싼 물건도 아닙니다. 확약서 원본과 말소 이행 가능성을 확인한 뒤, 최근 거래시세와 비교해 가격을 판단해야 하는 조건부 권리안전형입니다.
