의정부지방법원 2025타경71896. 남양주시 금곡동 ‘금곡역한신더휴’ 137동 1층 115호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 금곡역지역주택조합이며, 별도 근저당권 없이 2025.07.03. 법무법인(유한)바른의 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 그 뒤 2025.08.20. 한신공영주식회사 가압류가 붙었고, 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 낙찰자가 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 임차인도 없고 매각물건명세서 비고는 공실입니다. 따라서 전세보증금이나 대항력 임차인의 미배당금이 매수인에게 넘어오는 유형은 아닙니다. 다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 적정하다는 사실은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 금곡동 779 금곡역한신더휴 137동 1층115호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 기타철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) · 제1층 제115호 |
| 소유자 | 금곡역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 2,930,000,000원 / 1,435,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 법무법인(유한)바른 / 22,411,645원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원
임차인 없음 · 공실. 말소기준은 2025.07.03. 강제경매개시결정이며, 이후 2025.08.20. 한신공영주식회사의 가압류 9,450,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세는 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 1,435,700,000원으로 감정가 2,930,000,000원의 49% 수준입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없으므로 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가정 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,435,700,000원 | 49% | 8,053,468,645원 |
| 3회 유찰 시 | 1,004,989,999원 | 34% | 8,479,871,546원 |
| 4회 유찰 시 | 703,492,999원 | 24% | 8,778,353,576원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,435,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,757,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 법무법인(유한)바른 | 22,411,645원 | 22,411,645원 |
| 2. 가압류 · 한신공영주식회사 | 9,450,000,000원 | 1,396,531,355원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 9,472,411,645원 중 현재 회차에서 채권자 배당액은 1,418,943,000원, 미배당은 8,053,468,645원입니다. 신청채권자 법무법인(유한)바른의 청구액 22,411,645원은 현재 회차 시나리오에서 전액 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 금곡동 소재 금곡역 남측 방향에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 분포하는 준주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 위생 급배수시설과 소화설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 2,260,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·역사문화환경보존지역·도시지역·준주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 도로구역·철도보호지구·대로1류·중로3류 등에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 검증. 현재 최저가 1,435,700,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 근린생활시설의 실제 거래가와 수익성을 따로 확인해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 매각물건명세서상 공실이지만 입찰 전 현황조사와 현장 상태를 다시 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2025.07.03. 강제경매개시결정을 기준으로 2025.08.20. 가압류가 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 표시상 대지, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 실제 영업·임대 활용 가능성은 현장과 관련 규제를 함께 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 다수 규제 항목이 표시되어 있으므로 실제 취득·이용 단계에서 적용 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 핵심
이 물건은 임차인 없이 공실이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 매력을 단정하기는 어렵습니다. 감정상 근린생활시설인데 실거래 비교자료가 없기 때문입니다. 2회 유찰은 가격이 내려왔다는 사실을 보여주지만, 적정가를 보증하지는 않습니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.
