광주지방법원 2024타경58221. 전라남도 무안군 현경면 평산리 483-2 소재 공장·저온창고와 토지에 관한 경매입니다. 감정평가 이용상태는 저온창고, 공장, 제조업소의 사무실·식당·창고 등으로 구성돼 있습니다. 등기상 소유자는 농업회사법인주식회사지성식품이고, 말소기준은 2019.09.30 농협은행주식회사 근저당권 696,000,000원입니다. 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 실제 임차인은 서지훈 1명으로 조사됐고, 전입신고일은 2018.04.17입니다. 말소기준보다 먼저 전입돼 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 리포트에서는 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시합니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있어도, 미확인 보증금이 존재한다면 실제 인수 여부와 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경58221 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 현경면 평산리 483-2 · 전라남도 무안군 현경면 현경평림길 90-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 저온창고 · 공장 · 제조업소(사무실, 식당 등) · 제조업소(창고) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사지성식품 |
| 토지 | 1,028㎡ · 임야 · 현황 전 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,436,343,870원 / 1,005,441,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,292,757,368원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 기계기구 매각 포함 · 기계기구 일부 중복 및 소재 불명목록 6 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입자는 별도 확인
말소기준권리는 2019.09.30 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 농림수산업자신용보증기금관리기관 가압류 819,174,777원, 기술보증기금 가압류 190,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권에는 토지 평산리 483-2 및 제2호 건물이 공동담보로 기재돼 있고, 2025.01.17에는 확정채권 근저당권자 일부대위변제로 408,000,000원의 일부이전이 등기돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서지훈 | 2018.04.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 선행하지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 특히 선순위 대항력이 최종 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 낙찰가 외 추가 인수가 생길 수 있으므로, 현재 최저가만으로 취득가격을 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,005,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,454,410원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 696,000,000원 | 696,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 819,174,777원 | 296,986,590원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,705,174,777원 중 예상 채권자 배당은 992,986,590원, 미배당은 712,188,187원입니다. 이 배당계산에는 임차인의 미확인 보증금이 반영돼 있지 않으므로, 표의 매수인 인수 0원만으로 인수 위험이 없다고 결론내리면 안 됩니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 저온창고, 공장, 제조업소의 사무실·식당·창고 등으로 이용되는 비주거 생산시설입니다.
- 입지. 전라남도 무안군 현경면 평산리 평림마을 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량출입이 가능하고, 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 설비. 저온저장설비, 위생 및 급배수설비, 시스템에어컨, 화재탐지 및 경보설비, 전기온수보일러 등이 기재돼 있습니다.
- 토지 규제. 농림지역이며 농업진흥구역·준보전산지·가축사육제한구역이 포함되고, 원추표면구역·장애물제한표면구역에 저촉됩니다.
- 공부와 현황 차이. 일련번호 1은 공부상 임야이나 현황은 창고 건부지이고, 일련번호 6은 공부상 전이나 현황은 도로 등입니다.
- 기계기구. 제시외 기계기구가 일괄매각 대상에 포함되지만 일부 중복 및 소재 불명목록 6이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 아파트 같은 표준 주거상품이 아니라 공장·저온창고·제조업소와 토지가 결합된 특수용도 물건으로, 사용 목적과 설비 적합성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 1,005,441,000원 | 992,986,590원 | 712,188,187원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 804,352,800원 | 793,909,272원 | 911,265,505원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 45% | 643,482,240원 | 634,647,418원 | 1,070,527,359원 |
유찰될수록 매각가는 낮아지지만 채권 미배당은 확대됩니다. 신청채권 청구금액은 1,292,757,368원이고, 현재 회차에서 신청채권자 관련 배당은 696,000,000원입니다. 7회 유찰 시에는 634,647,418원으로 내려갑니다. 다만 이런 배당 부족 자체가 곧바로 매수인 인수로 전환되는 것은 아니며, 이 사건에서 별도로 확인해야 할 인수 리스크는 서지훈의 미확인 임차보증금입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서지훈 보증금 최우선 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금, 점유 범위, 실제 점유 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 별도 산정. 선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다. 현재는 보증금이 미상이라 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
- 5회 유찰 착시 경계. 현재 최저가는 1,005,441,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 기계기구 현존 여부 확인. 제시외 기계기구가 일괄매각에 포함되지만 일부 중복 및 소재 불명목록 6이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 임야가 창고 건부지로, 전이 도로 등으로 이용되는 부분의 사용관계와 인허가 영향을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 점검. 농림지역·농업진흥구역·준보전산지 및 공항시설법상 제한구역이 포함되므로 향후 이용·증축·변경 계획과의 충돌 여부를 검토해야 합니다.
- 공장 설비 상태 확인. 저온저장설비와 각종 부대설비가 가치의 일부를 구성하므로 작동상태와 철거·보수비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 보증금 미상이 먼저다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.09.30 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 서지훈의 2018.04.17 전입이 말소기준보다 빠른데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 인수 0원으로 단정하거나, 현재 최저가 1,005,441,000원만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
여기에 5회 유찰, 공장·저온창고라는 특수용도, 농림지역과 농업진흥구역 등의 토지 규제, 공부와 현황 차이, 일부 소재 불명 기계기구까지 겹칩니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 가격 안전마진을 객관적으로 확인하기 어렵습니다. 결론은 “권리 일부 미확정, 가격 판단 보류”입니다. 입찰 여부를 가르는 첫 번째 자료는 추가 유찰률이 아니라 선순위 전입자의 보증금과 점유관계입니다.
