의정부지방법원 2025타경71904. 남양주시 진접읍 장현리 솔마루빌3차 4층 402호, 전용 46.26㎡ 다세대주택입니다. 이 물건은 권리관계만 보면 단순하지 않습니다. 홍근영은 2022.04.01 전입, 2022.03.14 확정일자를 갖춘 보증금 183,000,000원의 임차인으로, 말소기준권리인 2023.03.28 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 일반적인 계산이라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
실제 배당 계산도 현재 최저가 82,810,000원을 기준으로 집행비용 1,890,580원을 먼저 빼고 홍근영에게 80,919,420원이 배당되며, 보증금 부족분 102,080,580원을 매수인이 인수하는 것으로 산출됩니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 그 잔액은 계산상 102,080,580원이지만 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71904 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 360-1 솔마루빌3차 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 진접읍 장현천로24번길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.26㎡ · 방2·거실·주방/식당·욕실겸화장실·다용도실·현관 · 5층 중 4층 |
| 건물사용승인일 | 2019.10.22 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.05.12 매매 · 거래가액 183,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 특별매각조건으로 해소
말소기준권리는 2023.03.28 강서세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 홍근영의 임차권등기, 보령세무서 압류, 강제경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 홍근영은 임차권등기일이 2024.04.05라고 해서 후순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 전입일이 2022.04.01, 점유개시일이 2022.03.31이고 확정일자는 2022.03.14이므로 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍근영 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.01 | 2022.03.14 | 183,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
| 고선미 | 미상 | 2025.04.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
고선미는 2025.04.17 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 확인된 전입 순서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인은 아닙니다. 반면 홍근영은 원칙적으로 인수 위험이 있는 임차인이므로, 이 사건의 핵심은 오직 특별매각조건의 효력입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래의 59.8%
솔마루빌3차는 9세대 규모이며, 대상 전용면적은 46.26㎡입니다. 확인되는 실거래는 6건이고 전체 평균은 163,583,333원이지만, 과거 2022년 183,000,000원·185,000,000원·190,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해서 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 45.75㎡ | 3 | 138,500,000원 |
| 2025.01 | 45.75㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.02 | 49.65㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 46.26㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2022.03 | 46.56㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.03 | 49.65㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 138,500,000원 |
가장 최근 거래는 2026.02의 138,500,000원이고, 최근 12개월 평균도 동일하게 138,500,000원입니다. 현재 최저가 82,810,000원은 이 최근 시세의 59.8%입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득 역시 현재 최저가와 같은 82,810,000원이므로, 가격 자체는 최근 거래보다 충분히 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 임차인 홍근영 보증금 | 183,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 적용하면 홍근영 보증금의 미배당액 102,080,580원이 매수인 인수로 산출됩니다. 그러나 본건은 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원래 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 82,810,000원 | 102,080,580원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 57,967,000원 | 126,476,406원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 40,576,900원 | 143,553,484원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원칙적으로 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 커져 매수인 인수액이 늘어납니다. 이 사건 역시 계산표상 그 구조가 그대로 나타납니다. 다만 본건은 특별매각조건이 그 인수위험을 제거하는 예외이므로, 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시에도 가격 판단은 실질취득가인 실제 낙찰가를 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장현초등학교 동측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고, 인근에 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 방2·거실·주방/식당·욕실겸화장실·다용도실·현관 등으로 구성된 다세대주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 5층 건물의 4층 402호이며, 사용승인일은 2019.10.22입니다. 승강기·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지로 남서측 약 4m 포장도로에 접하며, 토지면적은 287.0㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 솔마루빌3차는 9세대 규모이고 최근 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 최근 실거래가 138,500,000원까지 내려온 점과 최근 가격 추세 -17.9%를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소입니다. 입찰 직전 매각물건명세서 원문에서 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 홍근영 임차권 처리 확인. 배당표만 보면 102,080,580원 인수형이므로 특별조건을 누락하면 권리분석 결론이 완전히 달라집니다.
- 고선미 점유 확인. 전입은 2025.04.17로 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 명도 필요 여부를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래는 138,500,000원이고 최근 가격 추세는 -17.9%입니다. 현재 최저가는 낮지만 향후 매도가격도 보수적으로 잡아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 9세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수 2.9회라는 점을 고려해 재매각 기간과 매수층을 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 1억” 숫자만 보면 틀린 사건
이 사건은 배당표만 보면 매수인이 102,080,580원을 떠안는 전형적인 대항력 임차인 인수형처럼 보입니다. 실제로 홍근영의 보증금 183,000,000원은 현재 최저가보다 크고, 전입도 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 본건은 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 결론이 뒤집힙니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 82,810,000원이며, 최근 12개월 실거래 138,500,000원의 59.8%입니다. 가격 차이는 분명하지만 최근 거래 추세가 -17.9%이고, 9세대 다세대·평균 2.9회 유찰이라는 환금성 리스크가 있습니다. 결론은 권리상 핵심 인수위험은 특별조건으로 해소, 가격은 매력적이나 하락장과 환금성을 함께 점검해야 하는 물건입니다.