의정부지방법원 2025타경71923. 가평읍 대곡리 동진리츠빌 비동 302호, 전유면적 63.111㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 감정가 178,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 87,220,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 49% 수준이지만, 이 사건은 최저가만 보고 할인율을 판단하면 안 됩니다. 임차인 김다린은 2022.04.28 전입·점유·확정일자를 갖추고, 말소기준인 가평군 압류 2022.11.23보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 100,000,000원이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차 배당 가정에서는 매각대금 87,220,000원 중 집행비용 1,969,960원을 제외한 85,250,040원이 임차보증금에 배당되고, 남은 14,749,960원을 매수인이 떠안습니다. 따라서 현재 실질취득은 87,220,000원 + 14,749,960원 = 101,969,960원입니다. 3회·4회 유찰 가정에서도 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 늘어 총 부담은 각각 101,498,972원, 101,169,280원으로 보증금 100,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 대곡리 287-12 동진리츠빌 비동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전유면적 63.111㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사모아건영 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김다린 / 118,780,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 준공 / 세대수 | 2016.11.11 · 24세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.11.23 가평군 압류입니다. 그런데 임차인 김다린의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2022.04.28로 더 빠릅니다. 따라서 이 임차권은 경매로 단순 소멸하는 후순위 임차권이 아니라, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 인수하는 선순위 대항력 임차입니다.
을구 1번 주택임차권등기는 2023.10.20 접수됐고, 보증금 100,000,000원·임대차계약일 2022.04.15·전입 및 점유 2022.04.28·확정일자 2022.04.28로 기재돼 있습니다. 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만 현재 최저가에서는 전액 회수가 되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다린 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 101,969,960원으로 본다
동진리츠빌 전용 63.11㎡ 거래는 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 175,600,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 168,666,666원, 최신 거래는 2024.06의 156,000,000원이며, 최근 구간은 과거 대비 -5.5% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 63.11㎡ | 5 | 156,000,000원 |
| 2024.01 | 63.11㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2023.08 | 63.11㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2023.06 | 63.11㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 63.11㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.02 | 63.11㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 63.11㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 63.11㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 63.11㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.09 | 63.11㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 168,666,666원 |
현재 최저가 87,220,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 51.7%지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 임차보증금 미배당 인수액 14,749,960원을 더한 실질취득 101,969,960원이 실제 비교 기준입니다. 이 실질취득액은 최근 12개월 평균 168,666,666원과 최신 거래 156,000,000원보다 낮아 가격 여지는 존재합니다. 다만 최근 거래 추세가 -5.5%로 하락 중이고, 24세대 소규모 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수도 2.6회이므로 과거 전체 평균 175,600,000원을 근거로 가격을 높여 잡는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,960원 |
| 1. 임차인 김다린 보증금 | 100,000,000원 | 85,250,040원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김다린 | 118,780,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분 14,749,960원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대주택), 전유면적 63.111㎡, 계단식 구조입니다.
- 입지. 가평중학교 북서측 인근이며 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장이 있고, 본건 북측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 중 3층 302호이며 승강기·개별난방·급배수·화재경보설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·자연보전권역·가축사육제한구역·상대보호구역입니다.
- 토지. 토지면적 1,389㎡, 공시지가 460,400원/㎡, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 동진리츠빌은 24세대이며 최근 거래 추세가 -5.5%입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 87,220,000원이 아니라 101,969,960원을 가격 비교 기준으로 봅니다.
- 임차보증금 인수 확인. 김다린 보증금 100,000,000원은 선순위 대항력 임차입니다. 현재 예상 인수액은 14,749,960원입니다.
- 유찰 환상 금지. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 101,498,972원·101,169,280원으로 약 1억원 부근입니다.
- 우선매수권 확인. 2026.01.13 전세사기 피해주택 우선매수권 양도 동의서 제출로 외부 낙찰 제한 가능성을 전제로 판단해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 검증. 김다린의 임대차계약, 보증금 지급, 채권 성립 원인을 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금·공매 교차 확인. 가평군·국세·국민건강보험공단 압류와 한국자산관리공사 공매공고의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 168,666,666원, 최신 거래 156,000,000원, 최근 추세 -5.5%를 우선 기준으로 봅니다.
맺으며 — 싸 보이는 최저가와 실제 취득가는 다르다
87,220,000원이라는 숫자만 보면 감정가 178,000,000원의 절반 아래까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 대항력 임차보증금 100,000,000원입니다. 현재 회차에서 14,749,960원이 미배당돼 매수인에게 넘어오므로 실질취득은 101,969,960원이고, 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀌어 총액은 약 1억원 부근에 머뭅니다.
그 실질취득액 자체는 최근 12개월 평균 168,666,666원과 최신 거래 156,000,000원보다 낮습니다. 따라서 가격 여지는 분명 있지만, 최근 거래는 -5.5% 하락 추세이고, 전세사기 피해주택 우선매수권 양도 동의서가 제출돼 외부 응찰자가 실제로 취득할 수 있는지부터 확인해야 합니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인인 점, 국세·지방세 압류, 공매공고까지 겹칩니다. 가격은 낮지만 권리와 입찰구조는 단순하지 않은 C급 확인형 물건입니다.
