의정부지방법원 2025타경71927. 경기도 구리시 교문동 282-1 중앙하이츠티움 비동 1층 105호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 등기증명서는 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(휴대폰도매점:왕통신)입니다. 김희문은 2020.07.10 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 채권최고액 256,800,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 사건의 말소기준권리입니다.
이후 2023.07.17 경기신용보증재단의 가압류 20,000,000원이 들어왔고, 2024.03.04 유에스에이치유동화전문 유한회사의 임의경매가 개시됐다가 2025.04.18 취하로 말소됐습니다. 다시 2025.07.02 같은 유에스에이치유동화전문 유한회사가 현 사건의 임의경매개시결정을 등기했습니다. 현재 사건 청구액은 239,863,125원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71927 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 교문동 282-1 중앙하이츠티움 비동 1층 105호 |
| 등기상 표시 | 중앙하이츠티움 제비동 · 집합건물 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(휴대폰도매점:왕통신) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건 내 1층 105호 · 사용승인일 2006.10.02 |
| 소유자 | 김희문 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 225,400,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스에이치유동화전문 유한회사 / 239,863,125원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.07.10 을구 7번 신한은행 근저당입니다. 그 뒤의 2023.07.17 경기신용보증재단 가압류와 2025.07.02 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2007년·2011년·2018년의 과거 근저당, 과거 신탁·가처분 및 2019년 경매 관련 등기는 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 225,400,000원으로 감정가 460,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 회차입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없기 때문에, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 225,400,000원 | 55,355,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 157,780,000원 | 122,028,920원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 110,446,000원 | 168,700,244원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 내려가지만 채권자 미배당액은 커집니다. 다만 이 사건의 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 채권자의 미배당과 매수인의 인수가 서로 다른 문제라는 점을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,955,600원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 256,800,000원 | 221,444,400원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 276,800,000원 중 예상 배당액은 221,444,400원이며, 미배당액은 55,355,600원입니다. 예상 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 위치. 구리시 교문동 ‘교문사거리’ 남측 인근. 간선도로변에는 근린생활시설·업무시설이 있고 후면에는 아파트단지·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측 왕복 7차선과 서측 왕복 2~3차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 이용. 현재 감정평가상 근린생활시설인 휴대폰도매점 ‘왕통신’으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,809.0㎡, 공시지가 4,202,000원/㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·광대세각입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2023.11.20~2028.11.19입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 4층 건물이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재경보·지하주차장 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2020.07.10 신한은행 근저당과 이후 경기신용보증재단 가압류·현 경매개시결정의 순위를 원본 등기와 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 1층 근린생활시설의 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 과거 경매 이력 확인. 2024.03.04 개시된 임의경매가 2025.04.18 취하된 뒤 2025.07.02 다시 경매가 개시된 이력이 있습니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획과 실제 취득·이용에 필요한 절차를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인이 먼저
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 2020.07.10 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 그것만으로 투자 판단이 끝나지는 않습니다.
현재 최저가는 225,400,000원, 감정가의 49%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 실제 용도도 주거가 아니라 1층 근린생활시설입니다. 따라서 결론은 “등기 인수는 0원, 그러나 가격·점유 검증 전까지는 보수적으로 접근”입니다.
