의정부지방법원 2025타경64132. 파주시 적성면 구읍리 일대의 토지와 공업용 건물·숙소 등을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 3 건물은 공업용, 일련번호 10 건물은 숙소 등으로 이용 중이며, 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다. 소유자는 전선권이고, 2014.02.20. 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득한 뒤 같은 날 북파주농업협동조합 앞으로 근저당권을 설정했습니다.

현재 최저매각가는 316,440,000원으로 감정가 645,792,060원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공업용·숙소·농지 등이 함께 묶인 복합 물건은 각 토지와 건물의 실제 이용 가능성, 인허가 조건, 현황 경계와 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2014.02.20. 접수된 을구 4번 북파주농업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 286,000,000원이고, 2014.09.17. 변경계약으로 채권최고액 325,000,000원이 등기되어 있습니다. 이후 2024.07.30. 경기신용보증재단의 가압류 39,046,714원과 2025.09.08. 북파주농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

2012.02.24. 및 2013.05.29.의 종전 임의경매개시결정과 2013.07.08. 파주시 압류, 2010년에 설정됐던 종전 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리순위상 매수인이 승계하는 등기권리는 산정되지 않았습니다.

② 가격 판단 — 49% 할인율만으로는 부족하다

현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 공업용 건물과 숙소, 다수 토지, 농지가 포함된 일괄매각이므로 개별 구성물의 실제 가치와 활용 가능성을 분리해 검토해야 합니다.

유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만, 산정된 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 이는 등기권리와 현재 배당 항목을 기준으로 한 결과이며, 농지취득자격증명이나 현황 정리, 점유관계 등은 별도의 비용과 절차 위험입니다.

③ 매각조건 — 입찰 전 반드시 확인할 다섯 가지

• 일괄매각. 토지와 건물을 묶어 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
• 제외 기계기구. 목록 3 건물 내부에 소유자 미상의 제시외 기계기구가 있으나 매각에서 제외됩니다.
• 현황 도로. 목록 4·5·6 토지는 일단의 토지로 이용되며, 전체 면적 중 일부 5㎡는 현황 도로로 사용됩니다.
• 건물 소재 필지 불일치. 목록 10 건물은 451-10 외 5필지 위 지상으로 등재되어 있으나 현황은 451-10 외 2필지 위 지상에 소재합니다.
• 농지취득자격증명. 목록 12 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 316,440,000원 가정)

총 채권액 325,046,714원 중 311,209,840원이 배당되고, 13,836,874원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 근저당 채권최고액 변경 내용과 실제 채권액·배당요구액은 원본을 대조해야 합니다.

⑤ 이용상태·입지·규제

• 위치. 파주시 적성면 구읍리 구읍교차로 남동측 인근이며, 주위에는 농가주택과 농경지 등이 소재합니다.
• 교통. 본건과 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 노선과 운행 빈도를 고려한 대중교통 여건은 다소 불편합니다.
• 이용상태. 일련번호 3은 공업용, 일련번호 10은 숙소 등으로 이용 중입니다.
• 건물구조. 일련번호 3은 일반철골구조 기타지붕 지상 1층, 일련번호 10은 일반철골구조 경사판넬지붕 지상 1층입니다.
• 설비. 일련번호 10 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
• 군사시설 규제. 일부 토지는 군사기지 및 군사시설 관련 제한과 7미터 위임 사항이 기재되어 있습니다.
• 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

감정요항표에는 공부와의 차이가 별도로 기재되지 않았으나, 매각물건명세서에는 목록 10 건물의 등재 필지와 현황 필지가 다르다고 명시되어 있습니다. 따라서 문서상 “차이 없음”만으로 판단하지 말고 실제 배치와 필지 경계를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 12 토지의 증명서 발급 가능 여부와 제출기한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 기계기구를 현장에서 구분해야 합니다.
• 건물·토지 위치. 목록 10 건물의 실제 소재 필지와 등기상 표시를 대조해야 합니다.
• 현황 도로. 목록 4·5·6 토지 중 현황 도로로 이용되는 5㎡의 위치와 이용관계를 확인해야 합니다.
• 점유·임대. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현재 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
• 근저당 변경. 2014.09.17. 채권최고액 변경등기와 실제 채권액·배당요구액을 원본에서 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가의 49%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 말아야 합니다.
• 규제 확인. 계획관리지역, 군사시설 제한, 역사문화환경보존지역 등 토지별 제한 내용을 이용계획과 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 현장조건

등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2014.02.20. 북파주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않고, 소유자 미상의 기계기구는 매각에서 제외되며, 목록 10 건물은 등재 필지와 현황 필지가 다릅니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 농취증 발급·현장 경계·점유·제외 물건을 먼저 해결할 수 있는지가 입찰 여부를 결정합니다. 등기상 권리는 통과, 현장과 행정조건은 보류. 이 물건은 할인율보다 사전조사의 완성도가 더 중요합니다.