의정부지방법원 2025타경71928. 사건 분류는 근린주택이고 감정평가상 연립주택으로 이용 중인, 전용면적 72.06㎡의 3층 303호입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 임차보증금이 아니라 매각 범위입니다. 2025.06.26 사해행위취소 확정판결을 원인으로 소유권이 경정되면서 한정임 11분의 9, 박성선 11분의 2의 공유 구조가 되었고, 2025.07.02 케이비스타제일차유동화전문유한회사가 박성선 지분에만 강제경매를 개시했습니다.
따라서 감정가와 최저가 43,000,000원은 주택 전체를 사는 가격으로 해석하면 안 됩니다. 낙찰자가 취득하는 것은 전체 소유권의 2/11이며, 나머지 9/11을 가진 한정임과 사용·관리·처분 문제를 조율해야 하는 구조입니다. 등기상 기존 근저당과 가처분은 이미 말소되어 현재 계산상 인수권리는 없지만, 지분경매 자체의 사용성과 환금성 위험은 말소되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 83-83 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 연립주택 이용 · 전용 72.06㎡ |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트조 · 4층 건물 내 3층 · 사용승인 1994.07.21 · 16세대 |
| 소유지분 | 박성선 11분의 2 · 한정임 11분의 9 |
| 경매대상 | 박성선 소유 11분의 2 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 43,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이비스타제일차유동화전문유한회사 / 29,521,405원 |
| 매각기일 | 2026.06.24 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 2/11만 취득
2001.04.13 설정된 한빛은행 근저당권 48,000,000원은 2015.04.14 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.04.11 박성선 지분에 설정된 가처분도 2024.05.23 해제로 말소됐습니다. 현재 유효한 담보권이나 압류는 확인되지 않고, 말소기준은 2025.07.02 박성선 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 배당계산상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 전체 호실 실거래와 그대로 비교하면 안 된다
확인된 동일 면적 거래는 2021.09의 1건으로, 전용 72.06㎡·3층·거래가 247,000,000원입니다. 그러나 이 금액은 전체 호실 거래가이고, 이번 최저가 43,000,000원은 2/11 지분 가격이므로 17.4%라는 표면적인 비율만 보고 큰 할인이라고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 72.06㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 표본 | 72.06㎡ | 1건 | 247,000,000원 |
전체 호실 거래가 247,000,000원을 지분비율 2/11로 단순 환산한 값은 약 44,909,091원입니다. 현재 최저가 43,000,000원은 이 단순 환산값의 약 95.7%로, 차이는 약 1,909,091원에 불과합니다. 더구나 비교 거래는 2021.09의 1건뿐이고, 지분은 전체 소유권보다 매수층과 처분 방법이 제한되므로 최저가가 싸다는 결론이나 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,174,000원 |
| 1. 신청채권자 · 케이비스타제일차유동화전문유한회사 | 29,521,405원 | 29,521,405원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,304,595원 |
현재 회차 43,000,000원에서는 신청채권자 청구액 29,521,405원이 전액 배당되고 12,304,595원이 소유자에게 남는 계산입니다. 1회 유찰가 34,400,000원에서도 청구액은 전액 배당되지만 잔여금은 3,859,395원으로 감소합니다. 2회 유찰가 27,520,000원에서는 신청채권자 배당액이 26,624,640원으로 줄고 2,896,765원의 미배당이 발생합니다. 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 퇴계원초등학교 북동측 인근이며, 주변은 연립·다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다. 제반 입지조건과 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 침실 3개, 욕실, 주방·식당, 발코니 등을 갖춘 연립주택으로 이용 중이며 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 6m, 동측 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 577.0㎡, 공시지가는 1,439,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 1994.07.21 사용승인된 16세대 규모의 연립주택이고, 확인된 실거래가 2021.09의 1건뿐입니다. 특히 이번 매각은 2/11 공유지분이어서 일반적인 전체 호실보다 매수층이 제한됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 입찰 대상이 박성선의 11분의 2 지분이라는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 공유자 관계 확인. 한정임의 11분의 9 지분은 매각되지 않습니다. 낙찰 후 사용·관리·처분 과정에서 공유자와의 관계가 핵심 변수가 됩니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 점유자, 전입 및 임대차 현황을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 가격 비교 단위 통일. 최저가 43,000,000원과 전체 호실 거래가 247,000,000원을 직접 나눠 17.4% 할인이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 지분 환금성 반영. 2021.09 전체 거래가의 2/11 단순 환산값은 약 44,909,091원으로 현재 최저가와 큰 차이가 없습니다. 지분 특유의 처분 제약을 감안한 별도의 안전마진이 필요합니다.
- 회차별 배당 구분. 1회 유찰가 34,400,000원까지는 신청채권자 청구액이 전액 배당되지만, 2회 유찰가 27,520,000원에서는 2,896,765원의 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수액입니다.
- 현장 상태 확인. 1994.07.21 사용승인 건물로 내부 상태, 설비 노후도, 관리비와 수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 전체 취득”
이 물건은 등기상 담보권을 떠안는 구조가 아니고 현재 배당계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 그 사실만으로 권리분석이 끝나지 않습니다. 낙찰 대상은 박성선의 11분의 2 지분뿐이며, 한정임의 11분의 9 지분은 그대로 남습니다. 확인된 2021.09 전체 호실 거래가 247,000,000원을 지분비율로 단순 환산한 44,909,091원과 최저가 43,000,000원의 차이도 크지 않습니다. 거래 표본은 1건뿐이고 임대관계도 미상입니다.
권리 인수는 0원, 취득 제약은 매우 큼. 이 사건의 승부처는 말소되는 권리가 아니라 공유지분을 실제로 사용하고 처분하며 자금을 회수할 수 있는지입니다. 주택 전체를 낮은 가격에 취득하는 경매가 아니라, 기존 공유자와 공동소유 관계에 들어가는 저환금성 지분경매라는 점을 결론까지 놓치면 안 됩니다.
