1,502,009,000원
의정부지방법원 2025타경71937. 남양주시 화도읍 월산리 295-3, 296-3의 토지와 위험물저장 및 처리시설·사무실 등을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자 육지현은 2020.01.23 증여로 소유권을 취득했고, 2020.05.07 남양주축산업협동조합 앞으로 채권최고액 910,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후 남양주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 순서만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 민석기가 가스 보관소로 점유하고 있으며 전입일이 2011.09.30로 기재돼 있습니다. 이는 말소기준일인 2020.05.07보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무와 인수액을 단정할 수 없고, 실질취득액도 미확정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 월산리 295-3, 296-3 · 경기도 남양주시 화도읍 경춘로 2129 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 위험물저장 및 처리시설, 사무실 등 |
| 건물 | 경량철골구조 단열판넬지붕 단층 · 사용승인일 2004.12.30 |
| 소유자 | 육지현 (2020.01.23 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,145,726,680원 / 1,502,009,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양주축산업협동조합 / 714,428,164원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 컨테이너 4동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2020.05.07 설정된 남양주축산업협동조합의 근저당권입니다. 공동담보는 월산리 295-3과 296-3 토지이며 채권최고액은 910,000,000원입니다. 2025.03.13 남양주시 압류와 2025.07.03 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.09.02 국의 압류는 2026.04.15 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민석기 | 191.0000 · 가스 보관소 | 2011.09.30 | 보증금 미상 월 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
민석기는 보증기관이나 대위변제 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 2011.09.30로 말소기준 2020.05.07보다 앞서지만, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 “있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
③ 시세·가격 판단 — 비교 시세가 없어 할인율만 보지 않는다
동일 용도·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 최저가가 70%라는 사실은 경매 회차상 할인율일 뿐, 실제 시세 대비 저렴함을 뜻하지 않습니다.
특히 위험물저장 및 처리시설·사무실과 토지를 함께 매각하는 비주거용 물건이므로 건물 상태, 사용 가능 범위, 인허가 및 토지이용 제한, 점유관계에 따라 거래가격의 편차가 발생할 수 있습니다. 가격 판단은 임차보증금과 현장 이용상태를 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,502,009,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,420,090원 |
| 1. 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 910,000,000원 | 910,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 574,588,910원 |
현재 계산표에서는 근저당권이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 민석기의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,502,009,000원 | 910,000,000원 | 0원 | 574,588,910원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 1,051,406,299원 | 910,000,000원 | 0원 | 128,492,236원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 735,984,409원 | 726,224,565원 | 183,775,435원 | 0원 |
⑤ 이용상태·입지·규제
- 위치. 남양주시 화도읍 월산리 소재 모란공원 북동측 인근이며, 주위에는 농경지·임야·노선상가·소규모 공장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권제2순환고속도로 달뫼I.C가 있습니다.
- 이용상태. 위험물저장 및 처리시설, 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골구조 단열판넬지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2004.12.30입니다. 기본적인 위생 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로1류에 접합니다.
- 제한. 배출시설설치제한지역·자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 1,174,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 민석기의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록 또는 전입 관련 서류, 확정일자, 점유 개시일과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금과 예상배당액을 확인한 뒤 최저가에 미배당 인수액을 더해 총취득 부담을 계산해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 컨테이너 4동은 제외됩니다. 현장에서 경계·소유·반출 가능성을 구분해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 월산리 295-3, 296-3 토지와 건물의 일괄매각 범위를 등기부·감정평가서·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 위험물시설 사용 가능성. 현재 이용상태와 관련 제한지역 지정이 향후 사용·변경 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공과금, 시설 관련 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 용도의 최근 거래와 임대수익 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되고 현재 회차 배당표에서도 근저당권이 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 2011.09.30 전입한 민석기입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력은 가능·미상이고 매수인이 떠안을 금액도 확정할 수 없습니다.
여기에 일괄매각, 제시외 건물 포함, 컨테이너 4동 제외라는 매각 범위 문제와 위험물저장 및 처리시설의 이용·규제 확인이 겹칩니다. 시세 자료도 없어 최저가 1,502,009,000원이 저렴하다는 근거가 없습니다. 등기상 후순위 소멸은 확인됐지만, 실질취득액은 아직 확인되지 않은 사건입니다. 임차보증금과 매각 범위가 해소되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
