의정부지방법원 2025타경71965. 남양주시 별내동 동광비즈타워별내 1동 9층 929호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 689,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 337,610,000원, 감정가의 49%입니다. 신청채권자의 청구금액은 593,836,153원입니다.
권리구조의 기준점은 2023.07.05. 설정된 인천수산업협동조합의 근저당권 696,000,000원입니다. 그 뒤 하나카드 가압류 36,477,024원, 기술보증기금 가압류 896,750,000원, 경매개시결정 및 압류들이 이어졌지만 모두 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 거액 미배당이 발생하더라도 그 부족분이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71965 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 9층 929호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사이에이정보통신 |
| 감정가 / 최저가 | 689,000,000원 / 337,610,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 593,836,153원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록1,2 각 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
과거 하나은행 근저당 621,600,000원은 2021.04.29. 말소됐고, 우리은행 근저당 618,000,000원도 2023.07.05. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 인천수산업협동조합 근저당 696,000,000원입니다. 이후 하나카드·기술보증기금 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 삼영디앤비 (주) 안세철 | 미상 | 2025.05.01 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임차인은 삼영디앤비 (주) 안세철 1명입니다. 보증금 5,000,000원, 월세 500,000원이고 전입일은 2025.05.01.입니다. 이는 말소기준권리인 2023.07.05. 근저당보다 늦으므로 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증금 인수는 없더라도 실제 점유가 있다면 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,526,540원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 696,000,000원 | 332,083,460원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 36,477,024원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 896,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 1,629,227,024원, 예상 배당액은 332,083,460원, 미배당은 1,297,143,564원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 337,610,000원 | 332,083,460원 | 1,297,143,564원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 236,326,999원 | 232,218,421원 | 1,397,008,603원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 165,428,899원 | 162,312,894원 | 1,466,914,130원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 선순위 근저당의 미배당은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 그 부족액을 낙찰자가 떠안는 형태가 아닙니다. 신청채권자 청구액 593,836,153원도 현재 회차에서 전액 충족되지 않으며, 현재 회차 예상 배당은 332,083,460원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 별가람초등학교 남동측 인근이며 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·지원시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 동측과 서측으로 대로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 토지는 공장용지입니다.
- 규제. 성장관리권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·택지개발지구 등에 포함되고, 대로1류·대로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 12,867.1㎡, 공시지가 2,776,000원/㎡, 평지·가로장방·광대소각 조건입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 9층이며 급·배수, 위생, 상·하수도, 승강기시설을 갖췄습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 시세 자료가 없으므로 주변 지식산업센터의 실제 매매가·임대료·공실을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서상 일괄매각이며 목록1,2가 각각 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 점을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 보증금 승계 위험은 없지만 실제 임차인이 있으므로 현재 점유상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 관련 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당은 같은 건물 930호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 매각기일 기준 변경사항을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 별개의 문제
이 물건은 권리만 보면 비교적 정리돼 있습니다. 2023.07.05. 인천수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 실제 1명뿐이며 전입일이 말소기준보다 늦어 보증금 승계가 없습니다. 매수인 인수액은 0원.
하지만 투자 판단의 핵심은 가격과 환금성입니다. 감정가 689,000,000원에서 두 차례 유찰돼 337,610,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없고 공장(지식산업센터) 용도이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
