313,600,000원
의정부지방법원 2025타경72042. 남양주시 호평동 ‘호평마을 한화꿈에그린’ 1506동 8층 802호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 소유자 하상현은 2021.03.04. 이 주택을 거래가 349,000,000원에 취득했고, 같은 날 설정된 신당1.2.3동새마을금고 근저당권 48,000,000원이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 테크메이트코리아대부주식회사·유미캐피탈대부주식회사 근저당과 현대캐피탈 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 448,000,000원에서 한 차례 유찰되어 313,600,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 동일 면적 최근 12건의 평균 거래가는 439,500,000원, 최신 거래가는 465,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 125,900,000원, 최신 거래보다 151,400,000원 낮아 가격 비교상 여유가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 618 호평마을 한화꿈에그린아파트 1506동 8층 802호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 늘을3로 71 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ · 14층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 하상현 (2021.03.04. 거래가 349,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 313,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신당1.2.3동새마을금고 / 38,416,820원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 인수 없이 매각으로 정리
신청채권자의 청구액은 38,416,820원이고 말소기준 근저당권의 채권최고액은 48,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서는 말소기준 근저당권이 채권최고액 기준으로 전액 배당되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 감정가는 평균 수준, 유찰가는 71.4%
호평마을한화꿈에그린은 414세대, 사용승인일은 2005.11.25.입니다. 비교 대상은 전용 84.98㎡로 면적이 일치하며, 최근 실거래 12건의 평균은 439,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 465,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 13 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 5 | 464,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 15 | 510,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 15 | 510,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 439,500,000원 |
실거래 범위는 380,000,000원~510,000,000원이고 최신 거래는 465,000,000원입니다. 감정가 448,000,000원은 최근 평균보다 8,500,000원 높은 수준이라 감정가 자체에는 특별한 할인 효과가 없었습니다. 그러나 한 차례 유찰된 현재 최저가는 최근 평균의 71.4%까지 내려와 실거래 최저가 380,000,000원보다도 66,400,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,190,400원 |
| 1. 근저당 · 신당1.2.3동새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 256,100,000원 | 256,100,000원 |
| 3. 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 39,000,000원 | 4,309,600원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 5,721,142원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 348,821,142원 중 예상배당은 308,409,600원이며 미배당은 40,411,542원입니다. 후순위 채권자의 미배당은 매수인이 인수하지 않으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 313,600,000원 | 40,411,542원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 219,520,000원 | 133,174,422원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 153,664,000원 | 198,108,438원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 후순위 채권자의 미배당액은 늘어나지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 신청채권자 신당1.2.3동새마을금고는 각 시나리오에서 48,000,000원 배당으로 계산되어 청구액 38,416,820원을 충족하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 14층 건물 중 8층입니다.
- 입지. 남양주시 호평동 호평중학교 북측 인근으로, 주위에 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 414세대, 2005.11.25. 사용승인 단지로 동일 면적의 최근 거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 도로. 중로1류와 중로2류에 접하며 토지이용상황은 아파트, 공시지가는 2,044,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 현재 최저가 313,600,000원의 10%는 31,360,000원입니다.
- 가격 상한. 최근 실거래 평균 439,500,000원, 최신 거래 465,000,000원, 실거래 최저 380,000,000원을 각각 비교 기준으로 삼으세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입 관계·명도 대상을 확인해야 합니다.
- 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
- 권리 원본. 말소기준권리와 후순위 권리의 현재 상태를 등기사항전부증명서 및 매각 관련 원본으로 대조하세요.
- 현황 대조. 주소는 1506동 8층 802호이므로 현장 호수와 감정평가 대상의 일치 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 안전성과 가격 할인은 확인, 점유는 별도 점검
이 물건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 313,600,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 439,500,000원의 71.4%로, 실질취득금액 기준에서도 최근 시세보다 낮습니다.
다만 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리와 가격은 합격권, 점유 확인은 필수”로 정리할 수 있습니다. 확인된 임차인 보증금 인수는 없지만 실제 점유자와 명도 비용, 체납 관리비를 확인하지 않은 채 할인율만 보고 입찰가를 높이는 것은 피해야 합니다.
