의정부지방법원 2025타경72044. 남양주시 진건읍 용정리 한신아파트 302동 8층 801호입니다. 전정길 씨가 2016년 6월 14일 거래가 180,000,000원에 취득하면서 같은 날 스탠다드차타드은행 앞으로 채권최고액 151,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 이종민 씨의 근저당권 30,000,000원, 전세권 5,000,000원, 가압류 20,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 262,000,000원입니다. 예상배당표에서는 매각대금으로 기재 채권이 모두 배당되고 소유자에게 9,532,548원이 남습니다. 반면 1회 유찰 시 채권 미배당액은 42,133,852원, 2회 유찰 시에는 83,466,972원으로 늘어납니다. 다만 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2016년 6월 14일 접수된 스탠다드차타드은행 근저당권 151,200,000원입니다. 이후 등기된 이종민 씨의 근저당권·전세권·가압류와 강제경매 및 임의경매 개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 262,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 262,000,000원입니다.

다만 동일 단지의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 감정가 또는 최저가가 최근 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 2016년 소유권 취득 당시 거래가 180,000,000원은 현재 시세를 대신할 수 없으므로 가격 메리트의 근거로 사용하지 않습니다. 따라서 권리가 소멸형이라는 이유만으로 신건 가격까지 유리하다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)

현재 회차 262,000,000원에서는 기재 채권액 247,999,452원이 전액 배당되고 소유자에게 9,532,548원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 채권신고와 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 점유·명도 — 확인된 임차인은 없지만 현장은 미상

확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가 당시 이해관계인이 폐문부재해 내부 이용상황과 관리상태를 외부 관찰 및 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가했고, 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 별도 사용자가 있는지는 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

• 대항력 판단. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 보유자로 단정할 수 없습니다.
• 현장 확인. 현관 고지, 우편물, 관리사무소 확인 등을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 명도 비용. 실제 점유자가 확인될 경우 인도명령 가능 여부와 이사 협의 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 내부 상태. 내부를 직접 확인하지 못한 평가이므로 실제 구조·수선 상태가 감정평가 내용과 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진건초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 공동주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상20층 건물의 8층 801호이며, 승강기·난방·위생·급배수·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 상태가 양호한 폭 10m 내외의 도로가 소재합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 교육환경 상대보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트 용도와 차량·버스 접근성은 확인되지만, 최근 실거래 비교가 없어 현재 가격대의 거래 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 원본 확인. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균과 최신 거래를 확인한 뒤 262,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서와 현장을 대조해야 합니다.
• 전세권 원본 확인. 이종민 씨 전세권 5,000,000원의 말소 여부와 배당요구 관계를 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납이 있을 수 있으므로 관리사무소를 통해 체납액과 승계 범위를 확인해야 합니다.
• 내부 수리비. 폐문부재로 내부 상태가 직접 확인되지 않았으므로 수선비 예비비를 응찰가에 반영해야 합니다.
• 배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증 전 보류”

이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2016년 스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권·전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 인수액도 0원입니다.

그러나 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계가 확인됐다는 것은 같은 말이 아닙니다. 내부 폐문부재와 임대관계 미상이라는 조사 한계가 있으므로 현장 확인이 필요합니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 262,000,000원이 시세보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 검토 가능, 점유와 가격은 확인 전 보류입니다.