인천지방법원 2024타경514821. 미추홀구 숭의동 두산빌리지 5층 501호, 전용 67.59㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 김아람은 2021년 2월 24일 매매를 원인으로 2021년 3월 9일 소유권을 이전받았고 등기부 기재 거래가액은 156,000,000원입니다. 이후 2023년 2월 8일 금천구 압류가 현재 권리관계의 말소기준권리로 제시돼 있고, 2024년 3월 25일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 핵심은 등기 순서보다 박진성 임차인의 대항요건 시점입니다. 임대차계약은 2021년 2월 2일, 확정일자는 2021년 2월 3일, 주민등록과 점유개시는 2021년 2월 23일입니다. 말소기준권리인 2023년 2월 8일 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 임차권등기 자체는 2023년 3월 29일에 접수됐지만, 매각 시 임차권등기가 말소된다고 해서 미배당 보증금 인수 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이번 사건에서는 그 부분을 말소동의 확약서가 해소하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 확약서가 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 8일 압류입니다. 박진성은 그보다 앞선 2021년 2월 23일 주민등록과 점유를 갖춰 대항력 있음으로 판정되고, 2021년 2월 3일 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 현재 회차 배당 계산에서는 매각대금 97,510,000원에서 집행비용 2,155,180원을 제외한 95,354,820원이 임차인에게 배당되고, 보증금 156,000,000원 중 60,645,180원이 남습니다.

임차인 분석

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계 신고로 중복 집계된 임차인은 없습니다.

* 확약을 반영하지 않은 현재 회차 배당 계산상 매수인 인수 추정액은 60,645,180원입니다.

② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 97,510,000원으로 감정가 199,000,000원의 49%입니다. 그러나 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.

등기부에는 현재 소유자의 2021년 거래가액 156,000,000원이 기록돼 있지만, 현재 매각기일과 상당한 시차가 있는 과거 거래이므로 현재 시세의 직접 기준으로 사용하지 않습니다. 특히 이 물건은 이미 6회 유찰되었고, 두산빌리지는 8세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 97,510,000원 가정)

배당 계산상 임차인 미배당액은 60,645,180원이며, 확약이 없다면 대항력에 따라 매수인 인수 위험이 생기는 구조입니다. 다만 본 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 수봉공원 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 소재하는 일반 주택지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 5층 501호이며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 준공일은 2010.07.09입니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 토지. 토지면적 258.0㎡, 지목은 대, 정방형이며 공시지가는 1,519,000원/㎡입니다.
• 환금성. 두산빌리지는 8세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 6.0회·낙찰률 0.0%로 제시돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 박진성 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사건입니다. 실제 입찰 전 확약 대상과 말소 조건을 원문에서 다시 대조해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당표만 보면 60,645,180원이 미배당되지만, 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
• 가격 착시 경계. 감정가 199,000,000원 대비 최저가 97,510,000원이라는 할인폭만으로 시세 메리트를 단정할 수 없습니다.
• 환금성 확인. 8세대 다세대이고 6회 유찰된 물건입니다. 재매각 가능성과 수요층을 별도로 확인해야 합니다.
• 현황 재확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계 확인에 제한이 있었으므로 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 완전히 반영되지 않을 수 있으므로 관련 금액을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격이 검증된 것은 아니다”

이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차인의 보증금 156,000,000원이 감정가와 맞먹는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차 배당 계산에서도 임차인에게 95,354,820원만 배당되고 60,645,180원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

그렇다고 최저가 97,510,000원이 곧 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 비교 근거가 없고, 물건 자체가 이미 6회 유찰됐으며 두산빌리지는 8세대 규모입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격 검증과 환금성이 남은 숙제입니다. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 실제 매수·재매각 가능한 시장가격을 확인하는 것이 우선입니다.