확약 적용 시 인수 0원, 그러나 ‘5회 유찰’이 보내는 가격 경고 — 인천 두산빌리지 501호

* 확약 적용 전 법률관계만 보면 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 19,450,200원입니다. 본 리포트의 인수 0원 판단은 제출된 말소동의 확약이 박진성의 임차권등기에 정상 적용되고 실제 말소 절차가 이행되는 경우를 전제로 합니다.

인천지방법원 2024타경514821. 인천 미추홀구 숭의동 두산빌리지 5층 501호, 전유면적 67.59㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김아람이며 2021년 3월 9일 거래가 156,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기 순위만 보면 말소되는 주택임차권 자체가 아니라, 임차인 박진성의 전입·점유일이 말소기준 압류보다 빠르다는 점입니다.

박진성은 2021년 2월 23일 전입과 점유를 시작했고 확정일자는 2021년 2월 3일입니다. 말소기준권리인 금천구 압류는 2023년 2월 8일 접수됐으므로, 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 증가해 매수인의 인수액도 함께 커지는 구조입니다. 다만 이 사건에는 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소

말소기준권리는 2023년 2월 8일 접수된 금천구 압류입니다. 그 뒤의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 박진성의 전입·점유는 2021년 2월 23일로 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 접수일이 늦다는 이유만으로 보증금 책임까지 자동 소멸한다고 볼 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박진성은 보증기관 명의로 중복 신고된 임차인이 아니라 실제 임차인입니다. 따라서 보증금 156,000,000원을 별도의 보증기관 신고액과 중복 합산하지 않습니다. 대항력과 우선변제권은 모두 인정되지만, 제출된 확약이 이 임차권에 적용되므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

③ 회차별 부담 — 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정

확약을 제외한 원래 권리관계에서는 최저가가 139,300,000원에서 89,152,000원까지 낮아져도 임차보증금 미배당액이 19,450,200원에서 68,852,736원으로 증가합니다. 그 결과 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 약 158,000,000원대로 거의 고정됩니다. 따라서 확약이 없다면 최저가만 보고 “감정가의 45%라서 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

이 사건은 확약이 있으므로 위 원칙상 인수액이 실질 0원으로 해소됩니다. 다만 가격 메리트 판단은 확약 여부와 별개입니다. 확인 가능한 최근 실거래와 최근 낙찰가는 없고, 두산빌리지의 경매 통계는 평균 유찰 횟수 5회, 낙찰률 0%입니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,300,000원 가정)

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 확약을 적용하지 않은 원칙상 임차인의 현재 회차 미배당액은 19,450,200원이며, 확약 적용 시 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 5층 501호입니다.
• 입지. 수봉공원 북서측 인근으로 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 일반 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 바닥난방설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 대지 258㎡, 정방형·완경사·소로한면이며 공시지가는 1,519,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 거래 검증. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 가능한 최근 실거래와 최근 낙찰가가 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 확약 주체가 주택도시보증공사인지, 대상이 박진성의 을구 순위 7번 주택임차권인지, 낙찰자에게 별도의 조건이나 절차가 요구되는지 확인해야 합니다.
• 말소 이행조건. 잔금납부·배당·인도 등 어떤 시점과 조건에서 임차권등기가 말소되는지 법원 제출 서류와 기관 확인을 통해 대조해야 합니다.
• 임차인 점유. 임차권등기가 존재하고 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로, 현재 점유와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
• 세금·배당변동. 말소기준권리가 금천구 압류이고 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 재확인해야 합니다.
• 가격 비교. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 동일 용도·유사 면적 다세대의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 5회 유찰 원인. 권리 문제, 점유, 건물 상태, 입지, 대출 가능 범위 등 반복 유찰의 원인을 현장과 원본 서류에서 분리해 확인해야 합니다.
• 매각결과 확인. 기재 매각기일은 2026.07.24.이므로 낙찰 여부, 변경·연기 여부와 후속 기일을 법원 기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 권리를 풀지만, 가격까지 증명하지는 않는다”

이 물건은 확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 부족분을 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에는 19,450,200원, 6회 유찰 시 46,920,160원, 7회 유찰 시 68,852,736원의 부족분이 생겨 최저가가 내려가도 총부담은 약 158,000,000원대로 거의 고정됩니다.

그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 권리상 가장 큰 부담이 해소된다는 점은 분명한 장점입니다. 반면 총 8세대의 소규모 다세대이고, 확인 가능한 최근 실거래와 최근 낙찰가가 없으며, 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리는 통과, 가격은 추가 검증”입니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.