의정부지방법원 2025타경64821. 파주시 와동동 가람마을8단지동문굿모닝힐 807동 19층 1902호, 전용 71.559㎡ 아파트입니다. 소유자 정유림은 2013.06.26. 거래가액 194,000,000원에 소유권을 취득했고, 2014.11.19. 주소가 현재 목적물인 807동 1902호로 변경됐습니다. 현재 등기상 주요 권리는 서울서부신용협동조합의 근저당권 150,000,000원, 2023년 이경희 명의 소유권이전청구권가등기, 파주세무서장 처분의 압류, 권동수의 강제경매개시결정과 가처분입니다.
권리 산정 결과만 따르면 위 권리들은 모두 매각으로 소멸하고 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가가 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 이 물건은 단순히 “가격이 낮으니 안전하다”고 결론 내리기 전에, 말소기준으로 산정된 압류가 곧바로 해제된 기록과 가등기의 법적 성격을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 205 가람마을8단지동문굿모닝힐 제807동 제19층 제1902호 · 도로명 경기도 파주시 금바위로 47 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 71.559㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 지하1층/지상20층 중 19층 |
| 단지 | 가람마을8단지동문굿모닝힐 · 1,225세대 · 2001.09.22. 준공 |
| 소유자 | 정유림 (2013.06.26. 거래가액 194,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 210,700,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권동수 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29. |
① 권리 흐름 — 소멸 판단보다 ‘기준 확인’이 먼저
2019.10.30. 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 150,000,000원입니다. 그 뒤 2023.07.07. 이경희 명의 소유권이전청구권가등기, 2024.01.23. 파주세무서장 처분의 압류, 2025.11.20. 권동수의 강제경매개시결정, 2025.11.28. 가등기 말소청구권을 피보전권리로 한 가처분이 이어집니다. 권리 산정상 모두 매각으로 소멸하지만, 갑구 14번 가등기는 보전가등기로 추정되며 종류 확인이 필요한 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손재혁 | 1902호 | 2021.04.19. | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
손재혁의 전입신고일은 2021.04.19.로 권리 산정상 말소기준일인 2019.06.14.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 못하더라도 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 배당 참여 여부는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 210,700,000원은 최근 평균의 72.3%
같은 단지 가람마을8단지동문굿모닝힐의 전용 71.56㎡ 실거래 12건입니다. 거래 시기는 2025년 11월부터 2026년 7월까지이며, 최근 12개월 평균은 291,416,666원, 최신 거래는 2026년 7월 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 71.56㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 71.56㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 71.56㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 71.56㎡ | 8 | 279,000,000원 |
| 2026.04 | 71.56㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 71.56㎡ | 3 | 272,000,000원 |
| 2026.04 | 71.56㎡ | 3 | 272,000,000원 |
| 2026.04 | 71.56㎡ | 13 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 71.56㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2026.01 | 71.56㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2025.11 | 71.56㎡ | 6 | 309,000,000원 |
| 2025.11 | 71.56㎡ | 19 | 309,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.56㎡ | 12건 | 291,416,666원 |
최근 거래 범위는 270,000,000원~309,000,000원입니다. 현재 최저가 210,700,000원은 최근 12개월 평균의 72.3%이고, 최신 거래 290,000,000원과 최근 거래 최저가 270,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득액 210,700,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,749,800원 |
| 2. 근저당 · 서울서부신용협동조합 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 권동수 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,950,200원 |
현재 최저가에서는 채권자 청구 합계 180,000,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여액은 26,950,200원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 210,700,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 26,950,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 147,490,000원 | 144,625,140원 | 35,374,860원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 103,243,000원 | 100,997,598원 | 79,002,402원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주와동초등학교 북서측 인근의 주거지역으로, 주위에 아파트 단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 제반 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 운정역(경의중앙선)이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 구조·이용. 철근콘크리트 벽식구조 지하1층·지상20층 건물의 19층이며, 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 구조의 아파트입니다.
- 단지 규모. 1,225세대, 2001.09.22. 준공 단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 감정요항에는 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택을 대상으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,829,000원/㎡이고 토지면적은 63,733㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.06.14. 압류가 말소기준으로 산정됐지만 2019.06.20. 해제·말소 기록이 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기부를 대조하세요.
- 가등기 종류 확인. 갑구 14번 소유권이전청구권가등기는 보전가등기로 추정되어 종류 확인이 필요합니다. 가등기 원인과 매각으로 인한 소멸 여부를 원본에서 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 손재혁은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 기재를 최종 대조하세요.
- 가격 기준. 실질취득액 210,700,000원은 최근 12개월 평균의 72.3%입니다. 감정가 301,000,000원이 아니라 실질취득액과 최신 거래 290,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단하세요.
- 매각 절차 확인. 매각기일은 2026.07.29.로 기재되어 있고 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.04.입니다. 매각 결과와 이후 절차 진행 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 1902호 점유자로 조사된 임차인 손재혁과의 인도 일정, 인도명령 및 명도 비용을 사전에 검토하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 여부를 관리사무소 및 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 권리 확인을 건너뛸 수 없다
이 물건의 실질취득액은 210,700,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 291,416,666원의 72.3%로, 가격만 보면 감정가 단계보다 분명히 유리해졌습니다. 임차인 손재혁도 전입일이 권리 산정상 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 기준권리의 정합성과 가등기의 종류입니다. 2019.06.14. 파주시 압류가 말소기준으로 산정되어 있으면서 2019.06.20. 해제·말소 기록이 존재하고, 2023년 가등기도 종류 확인이 필요합니다. 이 두 가지를 법원 원본으로 확인해 현재 소멸 판단이 유지되는 경우에만 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다. 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인 후 입찰”입니다.
