확약이 유효하면 인수 0원*, 아니면 71,026,600원 — 부평 한결아파트 901호

인천지방법원 2024타경573844. 인천 부평동 한결아파트 102동 9층 901호, 전용 50.74㎡ 아파트입니다. 소유자 이금자는 2020.12.29. 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 설혜진의 임대차계약은 2020.10.18., 확정일자는 2020.11.03., 주민등록과 점유개시는 2020.12.04.로, 2021.04.12. 설정된 이재현 근저당보다 앞섭니다. 문서상 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 임차인으로 중복 집계된 구조는 아닙니다.

권리의 핵심은 간단하지만 결과는 극단적으로 갈립니다. 확약이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 반대로 제출된 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 설혜진 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리되고, 현재 회차의 실질취득은 최저가인 151,900,000원이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서

말소기준권리는 2021.04.12. 이재현 명의의 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 설정된 김황수 근저당권 52,000,000원과 2024.11.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 설혜진은 말소기준보다 앞선 2020.12.04. 주민등록·점유와 2020.11.03. 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.

* 0원 평가는 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행되는 경우입니다. 71,026,600원은 확약이 적용되지 않거나 조건이 충족되지 않을 때의 현재 회차 룰상 미배당 인수액입니다. 확약은 설혜진 임차권에만 적용되며, 감정평가 현장방문 당시 이해관계인이 부재해 현재 점유 상태와 추가 임대 여부는 별도 확인이 필요합니다.

확약이 없다면 낙찰가가 151,900,000원에서 97,216,000원으로 내려가도 인수액이 71,026,600원에서 124,933,888원으로 증가해 실질취득은 계속 약 222,000,000원대에 머뭅니다. 이 유형에서는 낮은 최저가만 보고 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 반대로 확약이 정상 이행된다면 인수액이 0원이므로 실질취득은 각 회차 매각가와 같아집니다.

② 시세 비교 — 확약이 유효할 때만 94.9%

한결 102동 동일 전용 50.74㎡의 최근 12개월 실거래 표본은 2026.04. 13층 160,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 160,000,000원이며, 현재 최저가 151,900,000원은 이 금액의 94.9%입니다.

확약이 유효한 경우 현재 실질취득 151,900,000원은 최근 거래보다 8,100,000원 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 대상은 9층, 비교 거래는 13층이므로 94.9%라는 수치만으로 큰 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다.

확약이 적용되지 않는 경우 실질취득은 222,926,600원으로 상승해 최근 실거래 160,000,000원의 약 139.3%가 됩니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 확약 적용 여부를 반영한 실질취득이어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당되는 추정입니다. 임차인 미배당액 71,026,600원은 일반 원칙상 매수인 인수 대상이나, 본 분석에서는 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 경우 실질 인수 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부평동 굴다리오거리 남동측 인근으로, 주상복합건물·오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2015.04.16. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물 중 9층이며, 위생·상하수도·승강기·주차장·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 5필지 1단지의 장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용되며, 남측 상태가 양호한 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 3,296,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 39세대의 소규모 동이고 최근 동일 전용 실거래가 1건이어서, 대단지 아파트보다 매수층과 가격 비교 자료가 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 대상 임차권, 효력 발생 조건, 낙찰 후 말소 절차와 제출 주체를 매각기일 전에 원본으로 대조해야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 유효 시 인수 0원*, 미적용 시 71,026,600원입니다. 두 경우의 실질취득액을 모두 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 현재 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부 구조와 임대 여부가 직접 확인되지 않았습니다. 설혜진의 퇴거 여부와 현재 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 최근 동일 전용 거래는 2026.04. 13층 160,000,000원 1건입니다. 대상 호수의 9층, 내부 상태와 개별 조건을 반영해야 합니다.
• 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰 상태이며 단지 평균 유찰도 4.2회입니다. 권리 문제 외에도 소규모 단지, 거래량, 점유·명도, 내부 상태가 반복 유찰에 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·배당요구·확약 조건에 따라 실제 배당과 인수 결과가 달라질 수 있으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 확약의 효력

표면만 보면 감정가 217,000,000원에서 5회 유찰된 최저가 151,900,000원은 최근 실거래 160,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 가격 비교가 유효하려면 선순위 임차권에 관한 말소동의 확약서가 실제로 유효하고 이행된다는 전제가 필요합니다.

확약이 정상 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 151,900,000원으로 최근 거래의 94.9%입니다. 반면 확약이 적용되지 않으면 인수액 71,026,600원이 붙어 실질취득이 222,926,600원으로 올라갑니다. 유찰이 더 진행돼도 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 약 222,000,000원대에서 크게 낮아지지 않습니다.

따라서 이 물건의 결론은 “확약 확인 전에는 가격 판단 보류”입니다. 확약 원본과 말소 이행 조건, 현재 점유 상태까지 확인되면 최근 거래보다 낮은 가격의 조건부 기회가 될 수 있습니다. 반대로 조건이 불명확하다면 5회 유찰이라는 숫자와 151,900,000원의 최저가는 실제 투자 메리트를 뜻하지 않습니다.